A próxima crise imobiliária não será financeira - será de carbono

Em dezembro de 2022, o centro de Lisboa inundou, submergindo lojas, casas e escritórios. Nesse mesmo ano, os incêndios florestais devastaram quase 950 quilómetros quadrados de território português. E, mais recentemente, em julho de 2025, as cheias repentinas voltaram a atingir a região do Algarve, danificando casas, bloqueando estradas e sobrecarregando os serviços de emergência. Estes não são incidentes isolados, são sinais de alerta claros e crescentes. Os riscos climáticos já não são questões abstratas. Já não são apenas debates políticos distantes ou soundbites em conferências sobre o clima, eles estão a moldar os prémios de seguros, as decisões dos investidores e as exigências dos inquilinos aqui e agora. Estão a remodelar ativamente as regras e os riscos do mercado imobiliário em Portugal - e a janela de oportunidade para a adaptação está a fechar-se rapidamente.

Vamos ser claros: se ainda ignora o desempenho energético e o risco de carbono no seu portefólio imobiliário, está a ficar para trás. Os investidores estão a mexer-se. As regulamentações estão a tornar-se mais rigorosas. Quem esperar ficará com ativos obsoletos enquanto os seus concorrentes saem na frente.

Por que razão os investidores imobiliários comerciais precisam de agir agora

Portugal está entre os países europeus mais expostos às alterações climáticas - quinto em mortes relacionadas com o clima e o sétimo em perdas económicas nos últimos 40 anos. No entanto, mais de 85% do nosso parque imobiliário tem uma classificação energética (EOC) de C ou inferior. É uma combinação perigosa.

As novas regras da UE reforçam esta realidade. Até 2030, os edifícios com pior desempenho energético deverão ser modernizados ou, na prática, retirados do mercado. Os Países Baixos já tornaram obrigatória a certificação EPC C para os escritórios. Portugal está a seguir o mesmo caminho. E a partir de 2027, uma nova lei da UE sobre a fixação do preço do carbono aumentará os custos de aquecimento de edifícios ineficientes até 40%.

Se um imóvel comercial do seu portefólio ainda funciona a gás, apresenta fugas de calor e tem uma pontuação baixa no EPC (Certificado de Desempenho Energético), espere custos operacionais crescentes, procura de inquilinos em queda e negociações mais difíceis à saída.

Uma oportunidade de ouro para os investidores comerciais que agirem em primeiro lugar

Os edifícios verdes estão a ter um desempenho superior. As certificações LEED e BREEAM traduzem-se em rendas 3-4% mais elevadas e em preços de venda até 19% mais elevados. Mesmo em Portugal, um edifício com classificação energética A é vendido até 13% mais do que os com classificação D.

A procura está a crescer. O capital está disponível. E o financiamento da UE e do PRR, os empréstimos verdes e as isenções fiscais estão prontos para apoiar a transição. Mas a maior parte do mercado não está a mover-se com a rapidez suficiente para tirar partido desta situação.

Como é que os principais investidores comerciais estão a destacar-se

Não se trata apenas de sustentabilidade, mas também de lucro. Uma redução de 30% no consumo de energia significa contas mais baixas, maior retenção de inquilinos e um ativo mais valioso. Se se estiver a refinanciar, as credenciais ecológicas reduzem o seu custo de capital. Se estiver a manter o imóvel, protegem o valor a longo prazo. Se estiver a vender, elas ajudam-no a destacar-se.

Os bancos e os fundos estão a tornar os critérios ESG mais rigorosos. Sem um plano de descarbonização, corre o risco de taxas de juro mais elevadas, transações mais lentas e um menor número de compradores.

A janela de oportunidade para os investidores está a fechar-se rapidamente

Já temos uma rede elétrica verde (mais de 60% de energias renováveis), uma base de dados pública de Certificados de Desempenho Energético (EPC) e alinhamento com a política da UE. No entanto, muitos proprietários de imóveis tratam a eficiência energética como um objetivo futuro, em vez de uma prioridade urgente.

Os inquilinos empresariais de hoje, especialmente as multinacionais, exigem sustentabilidade. Não assinarão contratos de longo prazo em edifícios ineficientes e com elevadas emissões de carbono, porque estes ativos comprometem as suas próprias metas ESG e relatórios para os investidores. Se o seu edifício não puder comprovar isso, está fora da lista de candidatos. Os dados de carbono, as pontuações EPC e os “building health ratings” são agora essenciais, juntamente com a localização e o preço.

Não espere até que os concorrentes conquistem inquilinos e negócios porque agiram enquanto você não agiu. A mudança já está a acontecer.

Cinco coisas que proprietários e gestores imobiliários podem fazer de imediato

1. Audite os seus edifícios – Identifique os ativos com baixo desempenho e planeie upgrades.

2. Utilize o financiamento disponível – Aproveite os incentivos de retrofit da UE e nacionais.

3.º Digitalize a performance – Aplique ferramentas automáticas para reduzir o desperdício de energia e otimizar a utilização.

4. Envolva os seus inquilinos – Alinhe medidas de poupança de energia, green leases e objetivos de eficiência partilhados.

5. Crie um roteiro de descarbonização – Defina objetivos claros e com prazos definidos para a melhoria do EPC (Certificado de Desempenho Energético), eletrificação e redução de carbono.

Não fique para o fim

A energia e o carbono são hoje essenciais para o sucesso imobiliário. Edifícios eficientes, inteligentes e sustentáveis ​​​​estão a ganhar terreno. Os restantes ficarão para trás.

Se é proprietário, investe ou gere imóveis em Portugal e ainda não começou a adaptar-se, não está apenas atrasado - corre o sério risco de ser excluído do mercado devido aos preços.

Javad Hatami

CEO da Builtrix

*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico