OE 2027: incentivos à habitação são positivos, mas falta aumentar a oferta

As medidas para a habitação previstas no Orçamento do Estado para 2027 incluem iniciativas positivas, mas não resolvem o principal problema do mercado imobiliário: a falta de oferta. A resolução estrutural desta questão exige uma estratégia mais abrangente, centrada na disponibilização de terrenos, na mobilidade, nas grandes cidades e na colocação de mais imóveis do Estado no mercado.

Entre as medidas anunciadas, considero positiva a aposta em condições que incentivem os jovens a permanecer em Portugal. Ao longo das últimas décadas, o país investiu na formação de sucessivas gerações, mas continua a perder muitos destes profissionais para outros mercados. Criar condições para que desenvolvam a sua vida e carreira em Portugal é importante para a economia e para a sociedade. Esta medida, por si só, não é suficiente para inverter esta tendência, mas todos os incentivos que contribuam para esse objetivo são bem-vindos.

No que respeita à habitação, a redução da tributação sobre os rendimentos prediais de 25% para 10% nas rendas até 2.300€ é igualmente positiva e com resultados imediatos. É uma medida que torna o arrendamento mais atrativo para os proprietários e cujo impacto já sentimos no mercado. Também o reforço da segurança jurídica dos senhorios, através de mecanismos mais céleres de despejo em situações de incumprimento contratual, é fundamental para incentivar a colocação de mais casas no mercado. Os proprietários precisam de ter a garantia de que existem meios eficazes para resolver situações de incumprimento, sob pena de optarem por manter os imóveis fora do arrendamento. Acredito que, logo que seja aprovada, irão ser colocadas casas, até agora devolutas, no mercado de arrendamento.

Contudo, estas medidas não resolvem o problema estrutural. A principal dificuldade continua a ser a insuficiência de casas disponíveis, tanto para arrendamento como para compra, e é sobre a oferta que precisamos de atuar com mais determinação.

Uma das prioridades deverá ser a revisão dos Planos Diretores Municipais (PDM), para identificar terrenos nos centros urbanos e nas áreas envolventes que possam ser disponibilizados para construção. Existem parcelas classificadas como agrícolas ou ecológicas no meio ou nas periferias das cidades, que há décadas não têm qualquer utilização agrícola ou lúdica, que deveriam ser requalificadas com urgência. Existe hoje vontade das Câmaras de procederam a uma revisão urgente dos seus PDM que esbarram na lentidão e oposição dos organismos do Estado Central. É necessário criar condições para que mais terrenos possam receber projetos habitacionais.

Outra prioridade é a mobilidade. Não basta disponibilizar terrenos fora dos centros urbanos se as famílias não tiverem condições para se descolar diariamente para o trabalho, para a escola ou para aceder a serviços. O investimento na expansão das redes de metro, em novas ligações ferroviárias e no reforço dos transportes públicos é essencial para aproximar os territórios e permitir que mais pessoas vivam fora dos centros sem dependerem do automóvel ou perderem horas em deslocações. A mobilidade deve, por isso, ser uma componente central da estratégia para a habitação. Sabemos que são investimentos a longo prazo, que atravessam mais do que uma legislatura a produzirem os seus efeitos e, por isso, menos apelativos para o tipo de política que nas últimas décadas tomou conta do nosso país: o imediatismo.

Também o património imobiliário do Estado poderia ter um papel mais relevante no aumento da oferta. Muitos imóveis públicos poderiam ser recuperados e colocados no mercado através de parcerias com promotores privados, para projetos de arrendamento a preços controlados ou de venda a custos controlados. Este modelo permitiria definir limites de preço por metro quadrado e assegurar a sua manutenção durante um período alargado, mobilizando investimento privado para criar habitação mais acessível.

Neste contexto, tenho algumas reservas quanto à construção direta de habitação pelas câmaras municipais, em substituição dos promotores privados. Vejo maior potencial em projetos camarários que disponibilizem terrenos ou edifícios públicos a operadores privados, mediante compromissos claros quanto aos preços de venda ou de arrendamento. Desta forma, é possível aproveitar a capacidade de execução e gestão das empresas, associando-a a objetivos concretos de acessibilidade habitacional.

O essencial é garantir que as medidas adotadas resultam num aumento efetivo do número de casas disponíveis. Os incentivos ao arrendamento são positivos, mas precisam de ser acompanhados por decisões que disponibilizem terrenos, acelerem o licenciamento, mobilizem o património público e melhorem os transportes. É pelo aumento da oferta que poderemos aliviar a pressão sobre os preços, tanto no arrendamento como na compra de habitação.

Rafael Ascenso

Founder & Partner da Porta da Frente Christie's