Investimento em hotéis em Portugal atinge volume recorde de 469 milhões de euros

O investimento imobiliário em activos hoteleiros em Portugal atingiu um volume recorde de 469 milhões de euros no 1º semestre deste ano, cujo pico máximo anual havia sido de 275 milhões de euros em 2008. Pela primeira vez, o mercado nacional iguala a dinâmica registada em Espanha, que no mesmo semestre contabiliza 461 milhões de euros.

Esta é uma das conclusões do estudo “Hotel Investment in the Iberian Peninsula: Expansion & Evolution – What’s Next?”, hoje apresentado pela Cushman & Wakefield. O documento analisa em detalhe a actividade de investimento em hotéis no mercado Ibérico, abordando ainda o desempenho e as principais tendências na área do turismo em Portugal e Espanha.

O estudo realça que o mercado nacional atravessa um momento particularmente forte desde o ano passado, quando registou um aumento de 51% no volume transaccionado, atingindo um recorde de 10 anos, no valor de 226 milhões de euros. Tal nível mantém-se, contudo, muito distante da realidade espanhola, onde no mesmo período foram investidos 3,7 mil milhões.

Não obstante, e apesar do claro domínio a nível ibérico, Espanha observa agora, ao contrário de Portugal, uma tendência de decréscimo na actividade de investimento em hotéis, registando em 2018 uma queda de 18,7% face ao ano anterior, com novo abrandamento no 1º semestre de 2019. Neste período, as transacções de imobiliário hoteleiro no mercado espanhol totalizaram 461 milhões de euros, recuando cerca de 46% em volume face aos €850 milhões transaccionados em igual período do ano passado.

Em Portugal, a actividade no 1º semestre deste ano (469 milhões de euros) aumentou quatro vezes face aos 111 milhões investidos nos primeiros seis meses de 2018, projectando, assim, o mercado nacional para uma dimensão equivalente à do espanhol. Este é um marco especialmente importante, tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%, movimentando apenas 1,2 mil milhões de euros do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os 16,8 mil milhões gerados em Espanha.

Para Gonçalo Garcia, Head of Hospitality – Portugal da Cushman & Wakefield, “a hotelaria é vista cada vez mais como um sector válido de investimento, assumido na forma de propriedade e operação bem como no investimento para rendimento. A Península Ibérica tem observado nos últimos anos uma canalização de investimento significativa, sendo a origem do capital predominantemente estrangeira”.

O estudo sublinha ainda que, apesar de Espanha receber um investimento acumulado muito superior ao de Portugal, é este último que regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos 10 anos. Em 2018, esse valor atingiu os 338 mil euros em Portugal, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais que os 140 mil registados em Espanha. No 1º semestre de 2019, essa diferença acentuou-se: os 355 mil euros investidos, em média, por quarto transaccionado em Portugal comparam com os 114 mil em Espanha, ou seja, três vezes mais. O facto de as transacções ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto. Esse valor foi ainda fortemente influenciado pelos 445 mil euros por quarto registados na transacção do portefólio de hotéis entre a MINT e a Invesco, operação que totalizou 313 milhões de euros e inclui duas unidades Tivoli e uma NH.

O facto de esta operação ser responsável por uma grande fatia do volume transaccionado no semestre comprova a tendência que se faz sentir desde o ano passado: a redução do número de operações quer em Portugal (de 14 em 2017 para 6 em 2018) quer em Espanha (de 138 para 116). Tal deve-se à diminuição do stock de propriedades disponíveis para investimento, já que o interesse dos investidores se mantém em alta, com o peso dos players internacionais a aumentar para 77% do total investido na Ibéria em 2018.

Investidores tenderão a diversificar em termos de localizações e segmentos

A estrutura da oferta hoteleira encontra-se em fases de maturidade distintas nos dois países. No caso português, o mercado hoteleiro encontra-se numa fase de desenvolvimento marcada por um número ainda limitado de hotéis com marca internacional, que contabilizam apenas 38% da oferta total, localizando-se sobretudo nas principais cidades e integrando o segmento alto e/ou de luxo.

Consequentemente, os investidores focam-se em localizações e activos prime, sendo que 73% dos activos transaccionados nos últimos 5 anos se posicionam nos segmentos já referidos e estão localizados em Lisboa, o destino mais popular, e no Porto. Além disso, 59% do volume transaccionado envolve unidades independentes, com os investidores frequentemente a adoptarem estratégias de valor-acrescentado ou oportunísticas, investindo no reposicionamento ou branding dos activos adquiridos.

Por outro lado, Espanha é um mercado mais maduro, com um maior stock de hotéis com marca em todas a categorias, e que se encontra em expansão para cidades secundárias e terciárias. Regista-se, por isso, um maior número de transacções de activos fora das localizações urbanas prime e/ou nos segmentos mais baixos. Nos últimos 5 anos, 65,7% do volume transaccionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e, em termos de categorias dos hotéis, os segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume.

Atendendo às fases de maturidade de ambos os mercados, à limitação no stock de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico, a consultora antecipa que os investidores se foquem cada vez mais em activos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto. A diversificação do investimento em termos de segmentos hoteleiros e da própria estruturação dos negócios também são tendências apontadas pelo estudo.

O documento perspectiva ainda um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha, prevendo um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021 na Ibéria, apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao Brexit. Neste cenário, o interesse de investidores e operadores internacionais pelo mercado hoteleiro em Espanha e Portugal deverá manter-se em alta, com yields em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de activos, conclui a Cushman & Wakefield.