Habitação própria permanente no contexto COVID-19
A conjuntura de redução drástica da atividade económica causada pela Pandemia que experimentamos teve um impacto direto (negativo) na liquidez da generalidade dos agregados familiares. Em face disso, notícias sobre pedidos de apoio de famílias que viram os seus rendimentos profundamente reduzidos são-nos trazidas todos os dias pela comunicação social.
Naturalmente que o peso da “prestação da casa” no orçamento familiar é substancial, sendo esta uma despesa a qual se torna impossível de reduzir ou eliminar – tanto no contexto do arrendamento habitacional, como no do crédito para habitação.
Foi desta forma publicado, a 26 de Março, o Decreto-lei 10-J/2020 que, entre outras, estabelece medidas excecionais de proteção dos créditos das famílias, pugnando pelo diferimento do cumprimento das obrigações, daí decorrentes, perante o sistema financeiro.
Saltam à vista desde logo três objetivos promovidos por este Decreto-lei:
- O de proibir a revogação, total ou parcial, de empréstimos concedidos durante o período em que vigorar esta medida.
- O de prorrogar, por um período igual ao prazo de vigência deste Decreto, de todos os créditos com pagamento de capital no final do contrato.
- O de suspender, relativamente a créditos com reembolso parcelar de capital ou com vencimento parcelar de outras prestações pecuniárias, durante o período em que vigorar a medida, o pagamento do capital e dos juros.
Qual é o impacto desta suspensão
Na prática, isto significará que o plano estabelecido aquando da contratação do empréstimo – e que contém parcelas de capital, juros, comissões e outros encargos pagas mensalmente durante um determinado prazo – é estendido automaticamente por um período idêntico ao da suspensão solicitada. Simplificando, há como que um balão de oxigénio injetado nos orçamentos familiares.
Apesar de poderem obter uma suspensão no pagamento do capital e dos juros, as famílias que pretendam beneficiar desta moratória podem, no entanto, optar por suspender apenas os reembolsos de capital, ou parte deste. Isto equivale a dizer que em vez dos juros não pagos durante os meses da suspensão serem somados ao capital em dívida (assim aumentado esta mesma dívida, que ela própria vence juros), apenas o pagamento deste mesmo capital é relegado para os meses finais do empréstimo – o que, em última análise, poderá ser compensatório a nível financeiro.
Crédito habitação vs Arrendamento habitacional
Esta medida diverge, em muitos dos seus pontos, da avançada para os contratos de arrendamento habitacional. Nestes, o diferimento não é feito para o final do contrato, aumentando-lhe o prazo, como acontece nas situações de crédito habitação. Efetivamente, nas situações de arrendamento, o arrendatário poderá optar pelo não pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, efetuando o seu pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Nestes casos parece-nos que há um adiar do problema bem mais oneroso, na medida em que nos 12 meses subsequentes ao fim do estado de emergência, o arrendatário pagará não só a renda devida nesse mês, mas também uma parte das rendas não pagas anteriormente – isto numa altura em que haverá uma grande probabilidade dos seus rendimentos não terem ainda aumentado.
Também no que respeita ao período aplicável à moratória, ambos os diplomas divergem, na medida que em que as medidas estabelecidas pelo Decreto-lei 10-J/2020 vigorarão até 30 de setembro de 2020 e não apenas durante o estado de emergência.
Se este será um período de vigência suficientemente longo para que as famílias possam fazer face à diminuição de rendimentos hoje verificada, só o futuro o dirá, dependendo isso em larga medida de fatores que, hoje e mais que nunca sabemos, estarem muitas vezes fora do nosso controle.
Patrícia Viana
Sócia da Abreu Advogados
*Texto escrito com novo Acordo Ortográfico
