Geração 4.0 vs Geração 0.4

11 de Outubro de 2018

No passado dia 3 de Outubro no SIL, fui ouvir o que alguns dos atuais NOVOS PLAYERS e também já influentes “opinion decision” do Imobiliário em Portugal, intitulada da Geração 4.0 tinha para dizer numa muito bem articulada conferência do Diário Imobiliário.

Confesso que dei por bem empregue as 2 horas que ouvi o Nuno Malheiro, o João Veiga, a Mariana Pedroso, o Filipe Lourenço, o Vasco Coutinho, o João Sousa, o José Rui Castro e ainda o Hugo Santos Ferreira a responderem e trocar opiniões num bem orientado debate comandado pela jornalista Fernanda Pedro. Pena o Ricardo Sousa não ter podido comparecer e também exprimir suas opiniões. (O Ricardo é uma pessoa que gosto de ouvir, pois o seu posicionamento é muito diferente para melhor de suas concorrentes multinacionais da mediação “ sem escrúpulos” a operarem em Portugal).

De todas as intervenções só não concordei com alguma “azia” às folhas do EXCEL, que explicarei mais à frente e a uma referência a alguns construtores também fazerem Promoção…

Eu sou fruto da geração 0.4 (que acabei de batizar…), e após 40 anos de Imobiliário, 15 dos quais no Brasil, posso afirmar que a atual geração 4.0 só é viável devido à minha geração ter desbravado este mercado, nas suas N variantes.

Lembro-me com alguma nostalgia em que a INFORMATICA quase não existia e a NET tão pouco, no dia a dia da atividade Imobiliária. O Google, como conhecemos tem 20 anos e a interação do Imobiliário com as Redes Sociais, é algo tão recente, que nem uma década tem.

No Rio de Janeiro, eu era Diretor de Planeamento da maior Construtora de Construção Civil “leve” do Brasil, que por ano construía, nos anos 80, cerca de 1 milhão de m2/ano, dos quais cerca de 25% era de Promoção Imobiliária Própria, e eu devido a ter estudado FORTRAN no 1º ano de Engª Química em Coimbra antes de 1974, fui designado para implantar a Informática na empresa, tendo em 1982 adquirido em Miami os primeiros IBM 286… em que ainda não havia Excel mas sim o Lotus 123 e outros aplicativos, hoje considerados totalmente desatualizados.

Anos mais tarde, em 1995, quando fui convidado para assumir a Multiplan em Lisboa e gerir a venda do Cascaishopping, tive oportunidade de verificar o atraso que Portugal estava na área informática e de desenvolvimento imobiliário em geral e não apenas no setor de Shoppping Centers.

Portugal, desde então, evoluiu e muito se deve a profissionais que percorreram o caminho das pedras e colocaram Portugal no mapa do Imobiliário europeu, com as idas ao MAPIC, MIPIM, Expo Real, Salão imobiliário de Paris, Barcelona Meeting Point, etc, etc.

Em 2002 um grupo de profissionais do setor, liderados pelo Amaro Laia, João Carvalho das Neves, João Duque, João Pargana, Fernando Santo, Pedro Ferreirinha, Joaquim Montezuma, Diogo Pinto Gonçalves, entre outros, nos quais eu próprio me incluo, começámos a lecionar Gestão e Avaliação Imobiliária, num Curso de Pós Graduação no ISEG e posteriormente Mestrado.

Este foi um passo muito importante em dar KNOW HOW a cerca de 500 profissionais, que hoje estão integrados e a trabalhar em empresas importantes no setor. Eu próprio orientei 3 teses de Mestrado, em projetos não apenas académicos mas com 100% de aplicação no dia a dia, alem de com os meus alunos ter publicado 3 livros, fruto dos excelente trabalhos de grupo.

Sem falsa modéstia, nestes 16 anos que dei aulas (este ano dei o lugar a profissionais mais novos e certamente com menos cabelo branco, e com outra e diferente visão…) eu colaborei bastante com a publicação de 10 livros na área imobiliária, assim como o Amaro Laia, o Joao Carvalho das Neves, o Diogo Pinto Gonçalves, entre outros, que além de ensinar o “teórico” também ensinávamos, sempre que possível, o chamado “pulo do gato”.

Alguns profissionais, da por mim batizada Geração 0.4, tais como o Zé Almeida Guerra, o Fernando Santo, o Eric Van Leuven, o Carlos Moedas, o Álvaro Portela, entre outros, alem dos já citados docentes do ISEG muito contribuíram com o seu KNOW HOW para que a atual geração 4.0 possa assumir os destinos do setor em Portugal.

O setor melhorou o nível de informação e de transparência, e aqui uma palavra de apreço e gratidão, quer à Fernanda Pedro, quer ao Gil Machado e a outros profissionais da informação do Imobiliário Português e tambem às consultoras internacionais como a CBRE, JLL, Cushman, Worx, etc, que com os seus Reportings e Researchs tentam transmitir uma INFORMAÇAO CONFIAVEL.

Hoje em dia, a Geração 4.0 tem uma visão muito clara do que pretende para o setor. Neste dia 3 de Outubro no SIL, eu tive oportunidade de ouvir um ex aluno, o José Rui Castro, que depois do aprendizado em empresas como o Edge Group, hoje está à frente da MAP, e confesso que senti orgulho de ter ouvido um posicionamento assertivo, claro, objetivo e ético (alias o Jose Rui participou de meu livro Ética e Liderança no Imobiliário).

É necessário que a Geração 4.0, salte para a ribalta e apareça mais na Comunicação Social, pois tal como a minha anterior geração, nós chocamos o status quo da época. Hoje é necessário novas abordagens ao mercado, com novos instrumentos e também diferente abordagem e com a velocidade das redes sociais e dos meios de comunicação atualmente existentes é importante para o setor Imobiliário que estes novos players assumam de vez seu lugar.

No meu ultimo ano de Docência no ISEG, um dos alunos me questionou porque é que eu era tão assertivo, transparente e dinâmico, mas também crítico na abordagem dos temas do dia a dia. Num primeiro momento fiquei admirado pela posição do Filipe (o tal aluno), mas depois entendi, pois eu sei que há profissionais que “escondem o jogo” e isso ficou bem patente numa outra palestra que eu assisti na parte da manhã, do dia 3, também na SIL.

Sou da opinião que a vivência no Imobiliário em Portugal é de um constante aprendizado, para todos os players, inclusive os mais experientes como eu e por isso não devemos ter vergonha de ouvir as mais variadas opiniões e posicionamento de cada player.

Aos players da Geração 4.0, aconselho veemente a ouvir opiniões de profissionais da minha geração, com “estrada” e trabalho desenvolvido. Neste momento, que estou a entrar num processo de “desaleração” profissional, eu tenho dedicado algum do meu tempo livre a dar consultoria a alguns ex alunos que entram em contato comigo nesse sentido.

Durante a conferência gostei de ouvir o João Veiga comentar com entusiasmo de seus erros e acertos e isso é muito importante, tal como foi importante ouvir com firmeza o João Sousa, o Vasco Coutinho e o Filipe Lourenço, falarem do que almejam para o setor em geral e para seus projetos em particular, o que aliás foram muito bem secundados pela Mariana Pedroso, pelo Nuno Malheiro e pelo José Rui Castro.

Para se atingir NOVAS POLITICAS nesta industria, os atuais players desta nova geração 4.0 devem se unir em torno de objetivos ÉTICOS e também fazerem um LOBBY positivo no setor tendo como finalidade atingir o LUCRO JUSTO para todos os intervenientes deste processo e não apenas para si próprios. É importante uma legislação mais assertiva e moldável às necessidades do dia a dia, e para tal é importante os players da Geração 4.0 falarem a uma só voz, apos discussão interna dos diversos temas.

É importante haver uma renovação nas Associações de Classe e por isso é com agrado que tenho ouvido as intervenções públicas do Hugo Santos Ferreira e o correto “apadrinhamento” do Henrique de Polignac de Barros na APPII, e isso ficou bem claro, a meu ver, no cocktail de Lançamento do Guia exclusivo dos Promotores e Investidores Imobiliários em Portugal.

É necessário que mais profissionais se unam em volta de suas associações de classe e não fiquem apenas a se lamentar de que o Estado não colabora ou sequer dá as caras.

Um único reparo à conferência: faltou alguns dos jovens advogados experts em imobiliário, ao debate. Era importante ouvir as jovens “crias” do Pedro Ferreirinha, do Pedro Saragga Leal e de tantos outros que iniciaram este percurso no início dos anos 90, tinham para falar, pois me lembro dum ex aluno de Gestão Imobiliária do ISEG, o Francisco Sousa Coutinho, Advogado, ter um posicionamento bastante crítico à legislação e ao rol de soluções lógicas e assertivas que propunha para o setor. E isso, cara Fernanda, ficou faltando….

E voltando ao assunto de minha discordância do posicionamento do uso do EXCEL, apenas quero relembrar que apesar do EXCEL aceitar TUDO, nem TUDO é EXEQUIVEL…

Eu sou suspeito, pois sou especialista em Planeamento e para mim, o problema NÃO é o EXCEL…, o problema é o profissional que usa o EXCEL, com a GANANCIA típica de uma má Especulação Imobiliária. Eu confesso que já me equivoquei algumas vezes, mas nunca duma forma propositada, como vejo em alguns projetos em que o ASKING PRICE é obscenamente elevado e não permite ao Adquirente um LUCRO JUSTO para si, após desenvolver o projeto, e concluir a sua revenda ou Venda, conforme o caso-

O uso do EXCEL deve ser sempre direcionado tendo como base o USUARIO FINAL, pois o mercado imobiliário não sobrevive sem esse importante stake holder, e às vezes os promotores e os construtores se esquecem da existência do ADQUIRENTE FINAL e por isso eu termino dizendo que a ESPECULAÇAO é um instrumento de lucro fácil e perene!

Aliás, o meu 10º livro, publicado em 2015, “A Crise Imobiliária em Portugal, da Crise NINJA à Realidade HIPPO” (Higher Income Potential Properties Owners), publicado tal como os outros pela Vida Imobiliária e escrito com meus alunos do ISEG revela bem o que aconteceu desde 2000 a 2015 e também expomos algumas soluções que deviam ter sido aplicadas atempadamente e 3 anos depois, e agora em 2018 vimos que o Estado e o Governo da Gerigonça NADA fez para evitar a especulação imobiliária, que eu combato desde que me conheço, apesar de reconhecer que a Reabilitação, os Golden Visa, entre outras ações do Governo, foram e são importantes para o desenvolvimento do setor Imobiliário.

Finalmente, apesar de eu ter entendido o contexto do que foi comentado, de que as Construtoras não deveriam fazer Promoção Imobiliária, isso não deve ser generalizado. Eu quero enfatizar com conhecimento de causa, que quando isso acontece, as empresas construtoras mais profissionais tem centro de custos e de responsabilidade próprios para o efeito.

 Vocês nem imaginam a guerra que eu tinha na João Fortes Engenharia, entre o pessoal da Produção de Obra e o pessoal da Promoção Imobiliária e ainda o pessoal da empresa de Mediação (que também era nossa) … e eu no meio do furacão tentando entender as motivações de cada um. O desafio era tornar a empresa o mais eficiente possível, e assim sendo, a minha estratégia era sempre a mesma: Não ferir sensibilidades e demonstrar a importância de cada uma das partes no sucesso da empresa.

Infelizmente muitas construtoras portuguesas não se profissionalizaram e meteram os pés pelas mãos, o que é lamentável, pois quem se profissionalizou, com estruturas diferentes em cada área, tem sucesso e em meu entender só assim é possível haver as duas componentes no mesmo espaço, mas sempre e só se com centros de custos e de responsabilizados diferentes.

Uma ultima palavra aos “jovens” da Geração 4.0, em que alguns já tem mais que 15 anos de atividade no setor: JAMAIS DESISTIR DE ATINGIR OS SEUS OBJETIVOS. A vossa participação é importante para tornar este setor mais TRANSPARENTE, mais ÉTICO e mais FIAVEL e VIAVEL.

E assim eu finalizo este artigo me colocando à vossa disposição, num papel de TUTORIA, que eu acho fundamental para a transição geracional que se está a iniciar.

João António Carvalho

Consultor Estratégico Desenvolvimento imobiliário, Partner da PalpitEstrategico Gestão de Ativos Imobiliários e Ex professor do ISEG na Pós Graduação de Gestão e Avaliação de Imoveis, na cadeira Gestão de Imóveis de 2002 a 2018.

* Texto escrito segundo novo acordo ortográfico