CONSTRUÍMOS
NOTÍCIA
sexta-feira, 14 de agosto de 2020
Opinião
Artur Mariano

Como (verdadeiramente) ganhar dinheiro com o imobiliário

5 de março de 2018

Por lidar com vários investidores imobiliários em Portugal, que me procuram através da minha empresa, cheguei à conclusão que há essencialmente dois perfis de investidores: os emocionais – que tentam procurar razões não matemáticas para investir ou não num determinado negócio e os pragmáticos – que olham para os números dos investimentos. São sempre os últimos que são mais bem sucedidos. Aliás, esta é uma problemática que de certa forma exploro no livro que recentemente publiquei “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”, onde mostro também, com base em anos de experiência pessoal e com clientes, o que tem que ser feito para se ganhar dinheiro com o imobiliário em Portugal e chegar a um Portfólio milionário.

O imobiliário em Portugal vive hoje um período espectacular, segundo muitas fontes. Na semana passada o Diário Imobiliário informou que uma imobiliária sozinha vendeu 1550 milhões de euros durante 2017. E como este indicador eu poderia ir buscar centenas para lhe mostrar. Muitas consultoras nacionais e internacionais têm classificado o mercado imobiliário português como “espectacular”, “sustentável” e “superior”. A banca tem a “torneira” do crédito novamente aberta e muita gente está a obter crédito habitação que não conseguiria há cinco ou seis anos atrás. O mercado imobiliário em Portugal vive pelo menos dias felizes e os intervenientes respiram confiança.

Porém, existe um lado menos cor de rosa que é pouco explorado – afinal de contas pouca gente quer falar dele – mas que me parece extremamente relevante. Investir hoje em imobiliário em Portugal por forma a verdadeiramente ganhar dinheiro não é tão simples quanto possa parecer e está sujeito a grandes riscos, na minha opinião. É claro que alocar capital a mercados que têm estado em crescendo nos últimos anos pode resultar num investimento favorável, caso esse histórico continue, nem que seja só por algum tempo. Mas naturalmente que não é possível saber se esses mercados continuarão a subir e o quão grande irá ser a queda... Deixe-me então dar-lhe uma perspectiva que, abordada por poucos, o fará reflectir na actualidade do imobiliário de forma diferente.

O erro fácil – mercados grandes estão hoje sobrevalorizados

O preço de construção nova em Lisboa em 2018 pode chegar aos 8.000 euros/m² ou até mesmo aos 10.000 euros/m², e não falamos necessariamente de zonas “prime”. Estes números representam mais de 10x a média nacional e mais de 3x a média de construção não recente em Lisboa. A estes preços, um apartamento de 100m² pode custar um milhão de euros. Pessoalmente, não acho que estes valores sejam sustentáveis para uma economia como a portuguesa.

Os preços de Lisboa e Porto estão hoje muito sobrevalorizados, e sujeitos a uma correcção grande. Assisti nos últimos três anos a um crescimento desproporcionado dos preços, impulsionado pelo crescimento brutal do turismo (Portugal é hoje um país sexy, com as vantagens e desvantagens que isso possa trazer), disparando a necessidade de imóveis para alojamento local, pelo programa de vistos Gold, que fez qualquer imóvel passar de 350 mil euros a 500 mil; afinal “há clientes”. E houve mais factores que contribuíram para a subida dos preços, tais como os conflitos no norte de África, as rotas favoráveis de companhias aéreas e claro, a Euribor abaixo de 0 que continua a patrocinar investimentos alegadamente “na berra” a taxas apetecíveis.

“Mas não estão Lisboa e Porto na moda, com aumento brutal de turismo e não é aí que devo aplicar o meu dinheiro?”. Se for tolerante a possíveis correcções, é. Se não gostar de perder muito dinheiro rapidamente, talvez não. Há muito tempo que a minha empresa deixou de aconselhar clientes a investirem capital em Lisboa e Porto, e passou a olhar para outros mercados com outros olhos. A ArrowPlus foca-se hoje em outro tipo de mercados, mais pequenos, rentáveis e menos voláteis.

Quando todos compram você senta-se; quando os outros se sentam, você compra! Ou então escolhe outro mercado...

A opção mais simples seria dizer-lhe para esperar que os mercados corrijam. A mais difícil é ir encontrar mercados em Portugal onde vale a pena investir hoje. E na ArrowPlus fazemos um trabalho de fundo grande para encontrar estes mercados. E a verdade é que existem mercados com elevadas rentabilidades hoje em Portugal, apenas estão longe de Lisboa e Porto. E se for um investidor pragmático, como aqueles que lhe falei no início desde artigo, reconhecerá números mais altos noutros mercados e investirá aí. Se for um investidor emocional insistirá que Lisboa e Porto são os melhores mercados – ou por os conhecer melhor, ou por acreditar que esta tendência é sustentável – e ficará exposto a esse risco.

Independentemente do que fizer, faça-o com base em dados concretos e recorra a consultores com créditos firmados na área. Especialmente se estiver a começar a investir em imóveis, e não for um investidor experiente. São aí que os erros são mais fáceis de cometer...

Artur Mariano

Co-fundou a ArrowPlus, uma empresa de investimento imobiliário, é investidor imobiliário a título pessoal há vários anos e analista de imobiliário na Empiricus Portugal, através da ArrowPlus. É engenheiro de formação e doutorado em matemática aplicada pela Universidade Técnica de Darmstadt, tendo vários artigos científicos publicados. Recentemente publicou também o livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”.

PUB
TURISMO
Turismo interno limita quebra de hóspedes a 82% e de dormidas a 85,2% em Junho
14 de agosto de 2020
PUB
ARRENDAMENTO
Câmara de Lisboa abre 2º concurso de Renda Acessível com 30 novas casas
13 de agosto de 2020
PUB
PUB
INTERNACIONAL
França estima impacto no turismo em cerca de 40.000 milhões de euros
10 de agosto de 2020
PUB