Compensa arrendar uma casa para o turismo?

22 de Fevereiro de 2017

A baixa rentabilidade não compensa o risco do negócio. O prazo mínimo de retorno é de 18 anos mas nem sempre consegue recuperar o investimento. Estas são as principais conclusões do estudo realizado pela Proteste Investe.

Com a subida do turismo em Portugal e a 'explosão' do alojamento local, quem investe em imobiliário vê o arrendamento a turistas como uma oportunidade de negócio. Segundo o estudo, a baixa rentabilidade do negócio não compensa o risco.

A Proteste fez as contas: "Num cenário optimista para Lisboa, considerámos a compra de um imóvel até 200 mil euros, com um investimento inicial em obras e recheio até 12.500 euros e uma estadia diária entre 108 e 138 euros. No Porto, contámos com a aquisição de um imóvel até 175 mil euros, custo inicial em obras e recheio até 10 mil euros e um valor de estadia entre 79 e 105 euros por dia". Nos dois casos, a equipa da Proteste baseou-se numa taxa de ocupação de 50% e encargos correntes de 3.400 euros por ano. 

A média do rendimento anual obtido em todos os cenários traçados resultou em 6.051 euros anuais, ou seja, 504 euros por mês. A taxa de rentabilidade foi calculada por um período de 15 anos, após o qual o imóvel seria vendido pelo mesmo preço de compra.

"Se, mesmo assim, resolver efectuar o investimento, só verá o lucro do dinheiro, entretanto empatado no imóvel, ao fim de 18 anos e de acordo com o melhor dos cenários traçados. No mínimo. Porque o cenário pode ser ainda mais catastrófico e não recuperar o capital investido".

E se já tiver um imóvel?

A equipa da Proteste também avaliou o caso de quem já tem um imóvel que recebeu de uma herança, por exemplo, e não o quiser vender, será que, nesse caso, o investimento pode compensar? "Também fizemos as contas. Considerámos um imóvel de 100 mil euros e a necessidade de investir inicialmente 7500 euros em obras e mobiliário. Assumimos custos correntes anuais de 3400 euros. Tivemos em conta uma taxa de ocupação conservadora (40%), um preço médio de 60 euros por cada dia arrendado e optámos pelo encargo médio cobrado pelas plataformas onde pode colocar o seu anúncio.

Ao final do quarto ano já teria lucro de 3030 euros, não incluindo o valor do imóvel, cobrindo assim os encargos correntes. A 15 anos a taxa de rentabilidade ficaria em 2,2%. Este valor fica abaixo dos 5% que actualmente consideramos como rentabilidade mínima exigida para investir em arrendamento".

A Proteste Investe não aconselha mesmo neste caso à concretização deste negócio: "Em resultado da nossa análise, não deverá investir em alojamento local tendo em conta os baixos retornos obtidos e o elevado tempo de retorno do investimento. Não recorra a crédito bancário para entrar neste negócio".

A ilusão do lucro

Ainda segundo o estudo, a compra de imóveis para alojamento local tem vantagens aparentes, como a potencial maximização da ocupação a preços elevados. "Por outro lado, reduz a hipótese que existe de litígios com os moradores, comparativamente ao arrendamento tradicional. E é com base neste factor que deve começar a sua análise. Está disposto a dedicar-se de corpo e alma a este negócio? Este implica uma elevada disponibilidade de tempo, uma vez que tem de receber os turistas, encaminhá-los e gerir as habitações. Obriga também a estudar a concorrência, adaptar o preço à procura (sazonalidade) e cumprir todos os requisitos legais para não sofrer coimas.

Relativamente à concorrência, em média, no período de 2013 a 2015, o número de registos de alojamentos locais (apenas apartamentos registados por sujeitos em nome individual) cresceu 76%. Portanto, há muita concorrência. Depois, mesmo que transfira a gestão do arrendamento do seu imóvel a terceiros, deve sempre fazer contas para ter uma ideia concreta dos custos e das receitas que terá ao longo do ano.
A juntar às variáveis acima, e para tomar a sua decisão de longo prazo, está ainda a incerteza fiscal, como a recente alteração da tributação sobre as receitas (de 15% para 35%) e a instabilidade judicial. É o caso da recente deliberação (Maio de 2016) do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que deu razão a uma assembleia de condóminos, proibindo a prática de alojamento local numa fracção, e que será um revés neste tipo de negócios, gerando incerteza na altura de investir".