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terça-feira, 7 de abril de 2020
Entrevistas

Estado não percebe o peso dos impostos na promoção imobiliária

31 de janeiro de 2020

São jovens, portugueses e a marca Lusoproa nasceu em 2018, no entanto, Miguel e Diogo Batista, irmãos e sócios da empresa, já com alguns anos de actividade são neste momento um dos grandes promotores imobiliários do país.

Trazem na bagagem a experiência familiar neste sector, em 2012 decidiram continuar o legado e dedicaram-se à promoção imobiliária. Tinham a experiência familiar da construção de mais de mil fogos em Vilamoura, depois reabilitaram edifícios em Lisboa e também apostaram na construção nova. Projectos de qualidade arquitectónica e de design, a Lusoproa destaca-se no mercado. Miguel Batista revela, em entrevista ao Diário Imobiliário, que apesar do dinamismo do mercado nos últimos anos ainda existem muitas dificuldades e sobre o recente anúncio do fim dos Vistos Gold para Lisboa a Porto, garante que vai ter impacto na promoção e investimento.

Como surgiu a Lusoproa?

A Lusoproa é uma empresa que ressurge no mercado através da minha vontade e do meu irmão e sócio Diogo de reactivar aquilo que tinha sido em tempos a actividade principal da nossa família e que tinha deixado de o ser já há alguns anos, devido essencialmente a condicionalismos económicos no sector.

A ligação e paixão pelo mercado imobiliário era inegável e decidimos que em vez de tentarmos resolver os problemas que existiam e encerrar a actividade, deveríamos dedicar-nos a tempo inteiro na reactivação de uma empresa de promoção imobiliária adaptada à nossa realidade actual. Isto aconteceu no final do ano de 2012, mas apenas no final de 2018 passamos a adoptar a marca Lusoproa nos nossos projectos.

Que investimentos já fizeram até ao momento? Quantos projectos já desenvolveram?

Na primeira geração de promoção, a empresa estava totalmente vocacionada para projectos de grande dimensão, especialmente no Algarve e Lisboa. Desenvolvemos mais de 1.000 fogos apenas na zona de Vilamoura, mas depois o mercado transformou-se e tivemos que nos adaptar a uma nova realidade.Foi aí que decidimos voltar ao mercado e demos início ao investimento na aquisição e reabilitação de edifícios no centro da cidade de Lisboa tendo durante essa fase reabilitado mais de 100 fogos.

Em 2016 decidimos voltar à promoção de edifícios novos e lançamos um projecto em Vilamoura, o Villa Nature, que foi um sucesso de vendas. No decorrer deste processo, adquirimos alguns activos para a construção de novos projectos em diversas geografias e que neste momento, estão em fases diferentes de desenvolvimento.

Quais os previstos para 2020?

Em 2020 está previsto terminar o ONE Vilamoura, que é um condomínio fechado no centro de Vilamoura com 30 apartamentos e dar início a mais cinco projectos, em Lisboa, Algarve e Setúbal.

Em Lisboa vamos dar início ao DUO Building que são 72 apartamentos na zona de Carnide e 3 projetos de reabilitação no centro da cidade que irão perfazer cerca de 35 apartamentos.

Em Setúbal vamos desenvolver o Avenida 9, que é também um projecto residencial com 40 apartamentos, que vai ser o nosso primeiro projecto “Build to Rent”.

No Algarve vamos avançar com um projecto para a construção de uma unidade hoteleira numa localização prime para a qual possivelmente iremos procurar um parceiro para a exploração.

Como analisa o mercado imobiliário português neste momento? Continua atractivo?

O mercado imobiliário português tem os argumentos necessários para continuar a atrair investimento nacional e internacional. Somos um país seguro, com uma história rica e uma diversidade cultural incrível. Somos ainda um país onde se consegue ter muita qualidade de vida com custos suportáveis em grande parte das cidades, mas o Estado não está a tratar com a devida importância nem o sector genericamente nem os diversos intervenientes e isso traz muita instabilidade para quem quer investir ou simplesmente comprar casa.

Tem havido sucessivos ataques ao sector, culpabilizando os intervenientes pela dificuldade de os portugueses acederem a habitação a preços acessíveis, mas a inexistência de políticas adequadas, a morosidade processual e a elevada carga fiscal são na realidade os principais factores para que isto aconteça.

É importante relembrar que este é um sector que vive quase exclusivamente da iniciativa privada e isso significa que se afastarmos os principais intervenientes retirando a atractividade ao sector, este desaparece e o problema da habitação continua sem solução.

Enquanto o Estado não perceber o peso dos impostos na promoção imobiliária, a habitação não vai ser acessível para os portugueses, mesmo que deixem de ser construídos empreendimentos de luxo e que haja uma quebra abrupta nos preços dos imóveis já construídos.

A expressão “Galinha dos Ovos de Ouro” que ultimamente tem sido conotada com o imobiliário em Portugal, na realidade deveria referir-se ao Estado e às autarquias que viram nos últimos anos as suas contas a aumentar significativamente através da colecta extra de IMI e IMT, sem qualquer investimento nem risco adicional e muito menos qualquer reversão a favor da economia e da habitação local.

A instabilidade fiscal, o desconhecimento do sector por parte do estado e a incapacidade de criar medidas de longo prazo, vão acabar por criar as condições para afastar novamente o investimento, seja nacional ou internacional.

Quem compra casas neste momento e quem são os clientes dos projectos da Lusoproa?

A Lusoproa tem tido no decorrer dos últimos anos um espectro bastante alargado de clientes, facto que se deve à diversidade de projectos que temos lançado no mercado. Somos uma promotora que direcciona os projectos para o mercado residencial nacional, mas é inevitável que tenhamos clientes estrangeiros, especialmente nos projectos no Algarve. Posso dar como exemplo o DUO em Lisboa onde 95% dos clientes são nacionais e o Villa Nature em Vilamoura que teve clientes de 17 nacionalidades diferentes das quais os Portugueses representaram apenas 30% das vendas. Começamos também a ter procura por parte de estrangeiros para arrendamentos de longa duração em Lisboa.

Quais as maiores dificuldades de um promotor neste momento?

O tempo é a variável chave para o sector imobiliário o que significa que a imprevisibilidade dos timings de licenciamento é a grande dificuldade para todos os players do sector. Todos os outros problemas estão relacionados com esta imprevisibilidade. É muito difícil desenvolver projectos, preparar equipas, formalizar parcerias com fornecedores, iniciar vendas e não conseguir ter uma previsão objectiva de quanto tempo o processo burocrático irá demorar. Uso o termo “burocrático” no mau sentido… Logicamente este tema dá origem a outros problemas igualmente difíceis de gerir, como é o caso do aumento dos preços da construção, as alterações fiscais e as próprias alterações no panorama socioeconómico, que são genericamente conhecidos.

O mercado tem que ser mais rápido, mais dinâmico e mais liberal, permitindo colocar oferta em tempo útil e previsível no mercado. Só assim será possível começar a estabilizar os preços sem criar variações abruptas.

Como vê a concorrência dos promotores estrangeiros?

A boa concorrência é crucial para o desenvolvimento de qualquer sector de actividade.

Especificamente em relação aos promotores estrangeiros, a minha opinião é que trouxeram muito valor agregado ao mercado, não só pela capacidade de investimento, reinvenção da oferta e abertura de novos mercados, mas também pelo nível de profissionalismo que, em grande parte dos casos, trouxeram. Importa focar que a grande maioria destas empresas é gerida integralmente por equipas portuguesas que já conheciam muito bem o mercado, sendo que apenas o capital é de proveniência estrangeira.

É de salientar, que existem grandes empresas de promoção portuguesas, com muitos anos de experiência e com projectos excelentes, que sobreviveram á última crise devido à enorme capacidade de gestão, perseverança e resiliência das suas equipas, aos quais não se presta a devida atenção no mercado.

Acredita que ainda vamos continuar como um dos melhores destinos para investir em imobiliário?

Acredito que temos todas as condições para o continuar a ser, tal como já descrevi acima, se corrigirmos os nossos erros atempadamente.

Temos sempre que ter em mente que os projectos imobiliários têm um risco muito elevado, devido ao tempo que demoram a ser projectados, desenvolvidos, ao capital investido e ao desconhecimento que existe sobre o que irá ser o mercado no final do projecto. Se insistimos em acrescentar a esta equação a incerteza dos timings de licenciamento por parte das autarquias, incerteza e instabilidade fiscal e a falta de políticas adequadas para a habitação, vamos começar a ter algumas empresas com dificuldades em prosseguir com os seus projectos.

Neste momento as condições económicas globais são favoráveis ao investimento, o que tem permitido que o mercado cresça à velocidade actual, mas é necessário compreender que isto é uma situação excepcional e que precisamos urgentemente de projectar aquilo que serão os próximos anos de forma a evitar erros já cometidos no passado.

Se conseguirmos, através da disponibilidade actual por parte dos investidores e promotores, encontrar soluções para resolver os problemas habitacionais actuais, começaremos a caminhar para um mercado mais sustentável a longo prazo, com oscilações menores.

Ao mesmo tempo, sabemos que actualmente o capital é mais móvel que nunca, o que significa que estamos em permanente concorrência com o resto do mundo.

De que forma a Lusoproa quer se posicionar neste mercado?

A Lusoproa quer afirmar a sua posição no mercado residencial através do desenvolvimento de projectos de grande qualidade, perfeitamente adequados às localizações onde são promovidos e às reais necessidades do público a que se destinam. As nossas equipas e parceiros têm um nível de expertise muito elevado e isso reflecte-se na qualidade geral dos projectos. Queremos também que o mercado nos reconheça o mérito e qualidade dos projectos não só ao nível da construção, mas também das garantias prestadas aos clientes e da estabilidade financeira exigível para que não haja constrangimentos ao longo dos processos.

Temos sistemas de protecção para os nossos clientes que permitem que estes confiem em nós desde o primeiro dia nos nossos projectos, sem qualquer reserva.

Trabalhamos para sermos reconhecidos como uma marca de confiança na promoção de habitação em Portugal.

Qual pode ser o real impacto do fim dos vistos Gold em Lisboa e Porto para os investidores que têm neste momento projetos em desenvolvimento?

A proposta que o Governo anunciou para colocar fim ao programa dos vistos Gold em Lisboa e Porto vai ter impacto a vários níveis sendo que nenhum positivo. Do lado dos promotores, temos que ter em consideração que são empresas como quaisquer outras e não inimigos públicos que arrecadam receitas indevidamente através de mecanismos que tornam inacessíveis a habitação para os Portugueses. Algumas  destas empresas de promoção imobiliária têm como clientes alvo os clientes que vêm ao abrigo deste programa, o que significa que de um dia para o outro terão que rever a sua estratégia e reencontrar os seus mercados a todo o custo. Mas o investimento está já feito… Estas empresas de promoção imobiliário nada fizeram de errado em utilizar um mecanismo de atribuição de vistos que estava previsto na lei e que trouxe já aproximadamente 4.9 mil milhões de euros de investimento para o país dos quais 90% foram realizados nos centros urbanos de Lisboa e Porto. Estamos a falar de uma alteração de regras radical de um dia para o outro. Dizer que acabou em Lisboa e Porto é o mesmo  que dizer que o programa acabou, os número falam por si. Sinto-me na obrigação de frisar que o programa foi criado pelo Governo, mas que todo o investimento arrecadado até agora foi através da iniciativa privada, sendo que o Governo apenas se limitou a ver as suas receitas com impostos relacionados com imobiliário a subir exponencialmente. Não foi preciso aumentar infraestruturas, aumentar a capacidade de hospitais, realizar estradas novas, nada… apenas arrecadar os impostos criados através da iniciativa privada.

Esta situação apenas torna mais evidente que o planeamento que as empresas fazem é totalmente em vão, pois o Governo tem a liberdade de alterar tudo da noite para o dia, sem consultar o sector a assumir pressupostos totalmente errados.

Prevejo que a confiança por parte dos investidores estrangeiros vá cair e tornar o mercado menos atractivo no geral. Considero também que grande parte das empresas de promoção imobiliária com projectos em pipeline, vão repensar se querem avançar, não tanto pela capacidade de venda dos seus activos, mas sim por não estarem dispostos a enfrentar toda esta incerteza.

Tornámos o mercado altamente atractivo num segmento que não existia no nosso pais, apresentámos o país além fronteiras, estamos neste momento a consolidar pela primeira vez uma posição de relevo a nível de exposição internacional com investidores de todo o mundo a analisarem possibilidades de investimento e decidimos mudar as regras abruptamente e sem qualquer estudo de impacto económico ou medidas que ajudem realmente a resolver o problema.

É impressionante verificar que o tempo para a realização de alterações legislativas é substancialmente inferior ao de licenciamento dos projectos.

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