Esperar não é estratégia

Quando descobriu as belezas de Portugal era ainda muito jovem e em 2005 já casado com uma portuguesa decidiu investir em imobiliário português e trazer um conceito inovador para a capital. Era inicialmente conhecido como o americano que veio para comprar os palácio e palacetes no Príncipe Real, requalificá-los e transformar aquele local num bairro de charme. Mas afinal Anthony Lanier é austríaco e nasceu no Brasil mas o seu coração bate também com emoção pelo nosso país e muito por Lisboa.

É por essa razão e muitas outras que o projecto de Lanier no Príncipe Real continua o seu percurso sem se desviar da rota traçada em 2005. E para o comprovar, a partir de hoje já se pode admirar o trabalho realizado pela sua empresa, a EastBanc Portugal, com o emblemático palacete Ribeiro da Cunha, um imóvel do século XIX de estilo neo-árabe. Neste espaço reabilitado, a Embaixada, um projecto comercial e de lifestyle promete dinamizar este bairro lisboeta.

Em entrevista ao Diário Imobiliário, Catarina Lopes directora geral da EastBanc Portugal, revela qual a importância deste projecto e faz um balanço do trabalho desenvolvido pela EastBanc na requalificação do Príncipe Real.

A investir desde 2005 em património no Príncipe Real qual o balanço?

Pensamos que para investir em Portugal – pelo menos na área que conhecemos que é a reabilitação urbana – é preciso pensar cuidadosamente no modelo de negócio e ter uma visão de longo prazo. Revitalização urbana e o imobiliário em geral são sensíveis ao tempo e é essencial o portfolio sustentar-se a si mesmo em fases de abrandamento económico. Para isso ajuda ter o investimento concentrado numa área urbana – a gestão torna-se mais eficiente e o investimento num dos projecto e na zona em geral, vai contribuir para a valorização de todos os activos.

No curto prazo, todos, incluindo a EastBanc, devem ser realistas em relação ao valor dos seus activos e às suas opções. No nosso caso a expectativa é que, inicialmente, as margens sejam mínimas, mas concentramo-nos numa estratégia de baixo risco - assegurar o rendimento dos activos e executar um edifício de cada vez, beneficiando destes esforços logo que haja oportunidade.

O que é certo, é que edifícios vazios com taxas municipais agravadas e a degradarem-se é pior que edifícios ocupados, qualquer que seja o rendimento. Esperar não é estratégia.

Anthony Lanier revelou que este projecto era mais do que um investimento imobiliário, era um projecto de coração, levasse o tempo que levasse. Ainda é um projecto de coração?

Tanto o Anthony como a sua equipa local estão empenhados no projecto, como penso que hoje não é apenas a EastBanc que acarinha o projecto. Tanto os vizinhos como parceiros têm o coração no projecto. Quando comprámos os edifícios, a sua maioria estavam devolutos. Apesar do mercado actual não permitir a promoção à velocidade de que gostaríamos, encontrámos uma forma de os ocupar e de cumprir a nossa promessa de contínua revitalização.

Na altura a burocracia e as dificuldades nos licenciamentos tornavam os projectos morosos e dispendiosos, como tem sido a evolução neste aspecto?

Houve uma alteração radical neste aspecto. A Câmara Municipal de Lisboa fez um enorme esforço de desburocratização com um impacto muito positivo. As reformas na legislação também ajudaram. No início deste projecto, a grande dúvida era o prazo para os licenciamentos. Hoje a incógnita é a velocidade a que o mercado residencial pode absorver o tipo de produto que vamos oferecer.

Neste momento Lisboa está na moda e mesmo a nível internacional está bem cotada. Considera por isso que o projecto inovador da Eastbanc chegou na altura certa?

Estamos a atravessar uma situação económica muito difícil e, mesmo tendo o projecto pouca dívida, os compradores e inquilinos dependem da saúde do sistema bancário e da economia em geral. Mas a EastBanc veio com uma visão de longo prazo e para fazer muito mais na área da reabilitação urbana em Lisboa. A situação actual também abre algumas oportunidades. Hoje há proprietários no Príncipe Real a discutir parcerias com a EastBanc para valorizar o seu património. Há cinco anos só se falava em preço e, muitas vezes, não conseguimos acompanhar ofertas porque nos pareceram exorbitantes. Muitos desses imóveis continuam hoje vazios.

Em relação à cotação de Lisboa, sentimos um impacto forte no comércio de rua. Cada vez vemos mais turistas, em especial europeus, no Príncipe Real. Esperamos que o nosso produto residencial também venha a atrair alguns compradores internacionais. Acho que o conceito de Urban Club – um produto residencial com serviços, nomeadamente o aspecto de não ter de se preocupar com limpeza, manutenção ou a gestão e de poder arrendar o apartamento quando está fora, será atractivo.

Já foram investidos 50 milhões de euros em património, quanto mais ainda vai ser investido?

Sim foram investidos cerca de 50 milhões no património, projectos, reabilitação e na dinamização da zona. É difícil dizer-lhe quanto mais será investido, mas, contando apenas os projectos actualmente no portfolio, serão cerca de mais 50 milhões.

Como tem sido o retorno desse investimento?

Só vamos saber o retorno total do projecto depois da venda (“exit”), mas posso dizer-lhe que todos excepto um (uma ruína) dos edifícios comprados estão arrendados e que o rendimento bruto sobre o investimento total é entre 2% e 8%.

O mercado imobiliário e a própria economia está a passar dificuldades qual a estratégia da Eastbanc para superar este período difícil?

Tentamos criar valor e oportunidades adaptadas aos tempos em que vivemos, Concentrando-nos em conceitos inovadores, flexíveis e económicos. Numa fase em que há pouca capacidade de investimento, oferecemos soluções de baixo risco que dão aos nossos inquilinos a oportunidade de terem sucesso. É o caso da Embaixada em que o espaço está licenciado, o depósito de um mês, os prazos flexíveis e serviços de condomínio incluídos no preço. Em escritórios estamos a fazer uma experiência semelhante. Abrimos em Agosto um espaço de coworking que inclui o uso de uma sala de reuniões e um maravilhoso terraço com vista para o Jardim Botânico. A ideia é as empresas pouparem em salas de hotel quando fazem eventos – têm já um lugar para receber clientes que tem a vantagem de ser a sua própria casa.

Além de adaptarmos o produto às necessidades actuais do mercado e inovarmos, estamos a avançar passo-a-passo para gerir o risco e adaptarmos o nosso calendário à capacidade do mercado absorver produto. Vamos avançar com um primeiro empreendimento relativamente pequeno (seis apartamentos) – o Palácio Faria - para demonstrar o nosso produto residencial.

O Príncipe Real está realmente a posicionar-se como o centro de design e lifstyle da capital e o papel da Eastbanc tem sido preponderante. O que falta ainda fazer e quando estará pronto o projecto idealizado por Anthony Lanier?

Queremos construir o Urban Club – um espaço residencial com componente hoteleira onde os residentes podem usufruir do estilo de vida de um country club com todas as vantagens de viver no centro da cidade.

Esperamos também expandir continuamente a equipa de pessoas – senhorios ou inquilino que colaboram e partilham do sucesso do bairro.

Para os nossos edifícios residenciais já está previsto estacionamento, mas precisamos de mais para fixar famílias no Príncipe Real, mas também no Bairro Alto. A nossa sugestão seria colocá-lo por baixo do quarteirão delimitado pelas ruas da Rosa, D Pedro V e Pátio do Tijolo. Nesse quarteirão em que grande parte dos edifícios estão desadequados às actuais necessidades (havia uma tipografia e produção de tintas) e em que parte está já demolida, temos quase a totalidade da frente virada para a Rua D Pedro V (cerca de 1/3). Mas os restantes proprietários terão de colaborar.

Também nos parece importante a existência de algum estacionamento público. Há que dar uma alternativa a quem tem mesmo de se deslocar de carro e é uma maneira de libertar a Praça e Rua da Escola Politécnica de estacionamento à superfície. Uma alternativa é um parque subterrâneo na entrada nascente do Jardim Botânico – entre o Teatro Politécnica e o edifício principal em que cabem mais de 200 carros. Este projecto tem total viabilidade económica e seria uma excelente forma da Universidade de Lisboa ter uma contribuição para os elevados encargos com a manutenção do Jardim Botânico.

O projecto Embaixada é na verdade um dos projectos âncora deste plano da Eastbanc?

A Embaixada é sem dúvida um projecto âncora. Para o lote onde ela está localizada está previsto um projecto hoteleiro. A visão da EastBanc para este projecto é, não apenas que ele sirva os residentes do condomínio e dê alojamento a visitantes, mas também que seja ele o coração do bairro, o ponto de encontro. A EastBanc não pretende ter a propriedade do hotel, assumir o risco e transferir o benefício para o operador. Queremos um parceiro hoteleiro que tenha as competências necessárias, que partilhe a nossa visão e que acredite em ambas o suficiente para absorver o risco operativo da componente hoteleira. Enquanto procuramos este parceiro, decidimos avançar já a área de retalho e restauração, que integrará o futuro projecto hoteleiro. E assim surge a Embaixada: um conceito inovador que oferece restauração, bar, várias lojas de marcas independentes, muito produto nacional e um programa dinâmico de eventos exposições temporárias para garantir que a vale sempre a pena visitar, que há sempre algo de novo.

Qual o investimento só para este projecto?

Ainda estamos a finalizar algumas obras, como seja a reposição do sistema de aquecimento original – tecnologia de ponta no século XIX. O custo de obra neste tipo de edifícios é difícil de antecipar com rigor, pois nunca se sabe o estado de conservação dos vários elementos, mas posso dizer-lhe que já ultrapassámos o meio milhão de euros em obras de conservação.

Como foi a adesão das empresas presentes?

No início foi difícil. Temos cerca de 25 lojas na zona e estamos habituados a arrendar os espaços. Mas aqui a situação era completamente diferente: arrendamos no máximo cinco espaços comerciais por ano. No caso da Embaixada, tivemos de colocar 15 espaços comerciais de uma só vez num conceito novo, em que era fundamental que os utilizadores acreditassem que a EastBanc ia cumprir a promessa e apoiá-los. Mas a certa altura tudo mudou porque houve um conjunto de empreendedores, na sua maioria mulheres, que arriscou e passámos a ter o apoio destas “embaixatrizes”. Devo agradecer especialmente à Amélia Antunes (Amélie au Théâtre) e à Rita Curica (Organi) a confiança. Foram as primeiras a reservar os espaços e ultrapassar todas as dificuldades. Sem elas a Embaixada não tinha nascido, pelo menos não agora. Neste momento estamos a pensar abrir já no início de 2014 um novo projecto de retalho.

Quais as principais dificuldades encontradas neste projecto?

Foi mesmo a comercialização. Apesar de haver inspirações – Vinçon, X Corso Como, Dover Street Market, Liberty Department Store, Collete, etc. – o conceito é inovador em Portugal e teve de ser adaptado para a realidade portuguesa e para as especificidades do bairro. Foi difícil, principalmente numa altura em que há pouca margem para erros, fazer os lojistas acreditar que iria funcionar. Mas pôr de pé este projecto mostrou-nos que a diferença entre os projectos acontecerem ou não, é estes já serem realidade para os que neles acreditam. As visões têm um enorme poder quando são realistas, isto é, conscientes de que haverá erros e necessidades de adaptação e adequadas ao contexto e aos recursos - e quando são ecológicas, isto é, quando têm um impacto positivo para os outros e daí sejam por eles acarinhadas.