Encontrar edifícios para reabilitar é cada vez mais difícil

11 de Abril de 2018

Já realizou um investimento superior a 35 milhões de euros em Lisboa na aquisição de cinco edifícios para reabilitar mas tem previsto atingir a meta mínima de 10 activos até ao final do ano, a Louvre Properties está ainda a avaliar oportunidades com um ticket de entrada até cerca de 25 milhões de euros na capital portuguesa. Uma aposta clara na reabilitação e promoção de empreendimentos de luxo e sem financiamento bancário.

Augusto Homem de Mello, Sales and Marketing Manager da Louvre Properties, explica que se existe algo que caracteriza esta empresa  é a agilidade e comodidade nas transacções imobiliárias, sem financiamento bancário, e com pagamento imediato, de forma rápida e conveniente. 

Estamos a atravessar um período muito positivo na reabilitação urbana, como a Louvre Properties tem aproveitado esse momento?

A Louvre Properties surgiu exactamente neste período de crescimento e instalou o seu próprio status quo e forma de estar no mercado. Se existe algo que nos caracteriza é a nossa agilidade e comodidade nas transacções imobiliárias, sem financiamento bancário, e com pagamento imediato, de forma rápida e conveniente. Em boa verdade, esta qualidade permite-nos criar maior valor para os proprietários que procuram uma solução de venda rápida para o seu imóvel. Um dos “targets” tipo da Louvre é o proprietário ou grupo familiar que possui património de família ao qual está ligado através dum grande valor sentimental, prevalecendo a celeridade e a discrição ao longo de todo o processo de compra/venda.

Que tipo de projectos promovem e estão a desenvolver? Para quem é dirigido?

Mais do que qualquer posicionamento, a Louvre Properties procura aportar nos seu projectos residenciais elementos distintivos que os tornem únicos. Naturalmente, que temos que nos direccionar num determinado sentido e, por norma, temos actuado em segmentos prime ou denominados de luxo, que se dirigem a compradores nacionais e internacionais, com uma capacidade de aquisição acima da média. Temos uma maior concentração de activos no CBD, junto à Av. da Liberdade, como o Rosa Araújo 12, o Alexandre Herculano 41 (100% vendido) ou o Rodrigo da Fonseca 11, que em breve será lançado ao mercado. São empreendimentos que visam actuar num nicho de mercado de elevadíssima qualidade e, por tal, com preços a acompanhar o mesmo standard. O SCENIC Lisbon, no topo da colina do Campo dos Mártires da Pátria, foi a primeira carta fora do baralho, com resultados impressionantes (em seis meses temos quase tudo vendido).

Contudo, sentimos que o mercado está a dar sinais de mudança, tanto pela redução de oferta nas zonas consolidadas e de maior interesse histórico, como pelas oportunidades que a banca vem permitindo, alavancando o poder de compra das famílias portuguesas, por exemplo. Assim, estamos a redirecionar alguns investimentos no sentido de dar respostas, sempre de qualidade, à procura interna, em zonas residenciais que se categorizam no mercado por gama média ou média/alta.

Quais as principais dificuldades encontradas? encontrar edifícios, legislação, licenciamentos?

Actualmente a principal dificuldade prende-se com o sourcing de novas oportunidades. Os preços subiram (e continuam a subir) em toda a linha, quer na venda como na aquisição, assim como os custos de construção. Encontrar edifícios para reabilitação, em zonas residenciais “core plus” a preços que permitam encaixar os custos de toda a operação de renovação (não estamos só a considerar a construção) e ainda integrar uma margem para pagar o investimento, que se mantenha dentro das referências de preços de mercado começa a ser cada vez mais difícil. É do conhecimento geral que os processos de licenciamento podem ser morosos e podem, muitas vezes matar o efeito oportunidade por essa razão. Mas cabe aos promotores fazer um bom trabalho de casa e preparar bem os projectos nesta fase, para reduzir o campo da indefinição.

Na construção nova, temos ainda o factor legislação a pesar na equação do promotor. A realidade portuguesa neste campo está, na nossa opinião, sobre acautelada e as condicionantes são muitas vezes um deal breaker. Ter de considerar espaços sobredimensionados para áreas comuns ou apertadíssimas normas de segurança, que custam dinheiro a construir e que não se reflectem no pricing à saída, por exemplo, torna-se num problema que os promotores enfrentam cada vez mais. Acreditamos que deveria haver uma séria revisão na regulamentação de construção nova, com vista a optimizar custos e matérias tidas como obrigatórias, para dar mais espaços à promoção imobiliária que, de outra forma, não consegue praticar preços competitivos para a maioria das carteiras do consumidor final.    

Qual o investimento que já realizaram até ao momento e quanto prevêm para o futuro?

Até ao momento investimos cerca de 35 milhões de euros, que se distribuem nos custos de aquisição de 5 edifícios em portefólio e nos custos de reabilitação do Alexandre Herculano 41 e do SCENIC Lisbon, na Gomes Freire 18. A mais recente aquisição foi em Campo de Ourique. Estamos a fechar uma nova operação na zona da Graça e temos várias ainda em fase de avaliação, com vista a atingir a meta mínima de 10 activos até final do ano. O investimento, em si, pode ser muito variado, já que estamos a considerar diferentes realidades. Preferimos focar-nos no formato que pretendemos investir, caso-a-caso, onde estamos dispostos a avaliar oportunidades com um ticket de entrada até cerca de 25 milhões de euros.

É de opinião que se está a realizar uma reabilitação de qualidade?

Sem dúvida, é um dos pontos que nos distingue (portugueses) em relação à concorrência internacional, por exemplo, mesmo aqui ao lado em Espanha. Lisboa esteve muito tempo à espera deste período áureo e seria uma pena não lhe dar o devido valor com uma mais do que merecida qualidade de construção. Não só a construção é boa como os projectos de reabilitação são riquíssimos e ao mais alto nível do que tenho visto. Na Louvre procuramos trabalhar com arquitectos reconhecidos como é o caso do Frederico Valsassina e isso demarca-se nas operações de venda.

O que diferencia os projectos do Louvre dos outros?

Uma certeza, a Louvre promete sempre ser diferente, inovadora ou simplesmente única na forma de trazer para os seus investimentos um lifestyle singular, verdadeiro e cativante. Um bom exemplo que contamos, com frequência, é o processo de licenciamento de abertura de janelas na fachada Sul do SCENIC. Per si, a melhor orientação e com as melhores vistas, sem a nossa dedicação e valor acrescentado, nunca teria sido possível integrar no projecto aquilo que, hoje em dia, é a assinatura do empreendimento: Janelas com vãos de três metros de largura viradas para o rio e castelo, sem qualquer obstáculo. Autênticos quadros interactivos de Lisboa. Este é o nosso foco, ser diferente, trazer valor acrescentado e demonstra-lo em cada detalhe dos nossos empreendimentos. Transformar antigos edifícios de escritórios, em empreendimentos residenciais é um desafio que não nos assusta e que nos permite ir além do óbvio. O Rodrigo da Fonseca 11, o nosso próximo lançamento, advém exactamente desta realidade e o que nos preparamos para mostrar brevemente ao mercado é absolutamente incrível e inesperado, na nossa opinião.