Actual sector obriga a uma estratégia de acções agressivas

18 de Maio de 2018

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, em entrevista ao Diário Imobiliário revela que o desenvolvimento de soluções de habitação, no actual contexto do sector imobiliário nacional, obriga a uma estratégia de implementação de acções agressivas e coordenadas entre o sector público e privado.

O responsável analisa e comenta a "Nova Geração de Políticas de Habitação", apresentada e aprovada pelo Governo.

sobre as novas políticas de habitação: diplomas aprovados em Conselho de Ministros

Nos principais mercados imobiliários do País, o aumento significativo da procura- tanto nacional como internacional- em conjugação com a reduzida oferta de imóveis em condições de serem habitados, ou disponíveis para venda e arrendamento, está a criar uma forte pressão nos preços da habitação em Portugal.

É no segmento médio e médio baixo que estamos, e vamos continuar, a assistir a uma subida mais acentuado dos preços nos próximos meses, o que irá provocar um desafio cada vez maior ao mercado habitacional, face ao real poder de compra dos portugueses. Nos segmentos médio alto e de luxo já se está a registar uma clara estabilização dos preços. A evolução dos projectos de construção de obra nova e a reabilitação irão, claramente, ajudar a equilibrar o mercado, em particular em termos do preço dos imóveis usados, porém, esse efeito ainda não se está a sentir, neste momento.

O desenvolvimento de soluções de habitação, no actual contexto do sector imobiliário nacional, obriga a uma estratégia de implementação de ações agressivas e coordenadas entre o sector público e privado.

"Primeiro Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação: 

Entendemos que se trata de um apoio financeiro do Estado, direcionado para um universo identificado de cerca de 25.000 famílias, para apoiar o acesso deste segmento da população a soluções de arrendamento. Aplaudimos esta medida e consideramos que é, claramente, uma das missões do Estado garantir, às famílias mais carenciadas, um apoio para aceder a uma habitação digna.  Medida que, evidentemente, beneficia este segmento da população, mas que não terá um impacto significativo no mercado, em geral. Neste plano social, consideramos que se poderia ter ido mais longe, nomeadamente com medidas mais agressivas para um melhor aproveitamento de edifícios devolutos do Estado e das câmaras municipais, para converter em soluções públicas de habitação. 

Programa de Arrendamento Acessível: 

Esta é uma medida conceptualmente interessante porque estimula a concentração da oferta de imóveis em arrendamento – que actualmente é uma oferta muito atomizada e caracterizada por uma multiplicidade de pequenos proprietários - Esta concentração da oferta de arrendamento irá permitir uma maior transparência no mercado, uma maior facilidade de acesso à oferta por parte dos potenciais inquilinos, irá mitigar o risco dos pequenos proprietários com a oferta de seguros e garantias e compensar a perda de rentabilidade com os benefícios fiscais. Contudo, consideramos que existem três grandes desafios que condicionam esta medida:

 1. Conseguir um número representativo de imóveis neste programa de arrendamento acessível e mobilizar os pequenos proprietários para esta solução.

 2. A correcta definição do valor de referência de mercado. O mercado de arrendamento português é, maioritariamente, informal e sem registo dos valores de transação, ou seja, a falta de dados de mercado relevantes e representativos irá condicionar a correcta definição dos preços de referência.

3. Com o mercado em alta, a tentação dos pequenos proprietários optarem pelo mercado aberto de arrendamento de longa duração, ou pelo alojamento local, para maximizar a rentabilidade do valor da renda é muito alto.

Tendo em conta as actuais dinâmicas do mercado de arrendamento, pensamos que esta medida terá dificuldade em ter impacto, a curo prazo.

Contudo, o conceito desta medida deveria ser pensado para integrar uma parceira mais estreita com o sector privado, através da criação de novos veículos de investimento imobiliário, ou pela redefinição dos FIAHA, para que fosse possível concentrar a oferta de pequenos proprietários, em troca de participações nesse veículos, bem como assegurar o direito a retirar o seu imóvel quando assim entenderem. Em Espanha temos o exemplo das SOCIMI- sociedades anónimas de investimento imobiliário cotadas em bolsa que estão a ter um impacto positivo no mercado e algumas já a analisar oportunidades em Portugal para investir através de Espanha.

Este tipo de sociedades imobiliárias tem um regime fiscal especial. As SOCIMI estão especificamente focadas em obter retornos de investimento através do arrendamento de activos imobiliários. Para além da compra e venda, os investidores têm que reabilitar os imóveis e envolver-se na gestão das respectivas propriedades. As SOCIMIs têm que estar cotados em bolsa, o que obriga as suas operações a elevados níveis de rigor e transparência.

Com os devidos incentivos fiscais e seguros, a concentração desta oferta de imóveis para arrendamento, atualmente muito atomizada, iria permitir maiores economias de escala e uma gestão mais profissional e eficiente da oferta da carteira de imóveis para arrendamento, garantindo seguramente rendas mais baixas, mesmo em mercado aberto. 

"Chave na Mão - Programa de Mobilidade Habitacional para a Coesão Territorial: 

Medida interessante e necessária  que irá beneficiar, em particular, os municípios do interior e as empresas que operam nesses mercados e que procuram atrair talento.

Programa Da Habitação ao Habitat

Consideramos que o conceito de promover a integração socia-territorial dos bairros de arrendamento público e a melhoria global das condições de vida dos seus moradores é uma excelente medida, que ajuda a equilibrar e a valorizar o mercado imobiliário habitacional, de forma homogénea.

Taxas autónomas diferenciadas para arrendamentos de longa duração: "uma medida que concede aos proprietários a descida da taxa liberatória de 28% para 14% quando aplicada a contratos superiores a dez anos e a aplicação de uma taxa liberatória de 10% se os contratos de arrendamento forem superiores a 20 anos. O objetivo é o de promover uma maior estabilidade contratual no arrendamento". 

Consideramos que um dos principais benefícios do arrendamento é a mobilidade, pelo que, neste sentido, esta é uma medida que terá um impacto limitado a uma pequena parte do mercado. O benefício para contratos de mais de 10 anos é, na nossa opinião, contraditório aos conceitos de mobilidade e flexibilidade que as pessoas procuram nas soluções de arrendamento.