Multinacionais e startups querem cada vez mais instalarem-se em Portugal
O imobiliário Português continua sólido e a crescer. Este período de optimismo, é um bom momento para antecipar o que o futuro reserva para o imobiliário e a Colliers identificou o coworking na bola de cristal.
A Colliers International publicou o seu mais recente relatório e revela que o mercado de escritórios de Lisboa e Porto vive um momento difícil de igualar, com diversas multinacionais e startups a procurar Lisboa e Porto para acolher sedes ou departamentos em relocalização. “O crescimento do turismo exponenciou as infraestruturas, a animação e a qualidade da vida das duas cidades, aumentando a capacidade de reter e atrair talento, a custos aceitáveis no panorama Europeu” refere Gustavo Castro, responsável pelo Research da Colliers International, em Portugal.
Com as duas cidades a crescer e com uma procura internacional difícil de acompanhar pelo crescimento da oferta, a flexibilidade na ocupação do espaço será sempre uma solução que se perspetivará no futuro e no presente, pois a Colliers concluiu que o coworking já chegou ao mercado Português. Embora com menor importância face a Amesterdão, Londres ou Varsóvia, o coworking, em Lisboa e Porto, encontra-se próximo da média da EMEA.
Os preços são ainda bastante inferiores aos praticados na EMEA (15% e 20%), mas funcionam: a receita mensal do coworking é 30% superior à média do mercado tradicional e uma secretária ocupada ao dia, só precisa de estar ocupada 8 dias por mês, para igualar a média do mercado.
O estudo indica ainda que o imobiliário português continua a registar bons desempenhos e a atrair investimento internacional. Depois de um ano de máximos históricos, seria sempre difícil continuar a crescer, esperando-se algum ajustamento. Contudo, a actividade dos meses de Verão acrescentou mais mil milhões de euros ao investimento do primeiro semestre, perspectivando-se que os 3 mil milhões de euros em investimento imobiliário nacional poderão ser, novamente, ultrapassados.
Por outro lado, as multinacionais e startups continuam a privilegiar Lisboa e Porto, enquanto cidades com potencial para acolher sedes ou departamentos em relocalização. O crescimento do turismo exponenciou as infraestruturas, a animação e a qualidade da vida das duas cidades, aumentando a capacidade de reter e atrair talento, a custos aceitáveis no panorama Europeu.
As rendas prime não vão parar de crescer
As rendas prime aumentaram 5% no semestre (taxa de crescimento de 19%, desde 2016). Apenas a periferia permaneceu estável, com as rendas prime a aumentar em toda a cidade, especialmente, no Parque das Nações. As rendas médias também aumentaram em toda a cidade, incluindo a periferia, onde cresceram mais de 6%, o Parque das Nações (13,5%) ou o CBD (variando entre os 3% na Zona 2 e os 12% na Zona 3). A Taxa de Desocupação nunca foi menor, situando-se abaixo dos 4% em toda a cidade, com excepção da Zona, onde atinge os 12%. No CBD, as áreas desocupadas não atingem os 75.000 m² e, no Parque das Nações, há menos de 6.000 m² disponíveis. Lisboa tem menos de 225.000 m² disponíveis e não deverá aumentar no futuro próximo, com 22.000 m² a entrar no mercado até ao final de 2019.
Quanto à absorção, depois do mercado absorver mais de 206.000 m² em 2018, no primeiro semestre, foram ocupados mais de 110.000 m². Face ao período homólogo, o crescimento foi de 25%, bastante similar, ao aumento face à média dos últimos 10 semestres. No novo FPM41 concluíram-se dois dos maiores negócios do período e 16,5% da absorção total do semestre. O regresso do Parque das Nações foi a principal notícia do semestre, com o maior negócio (sede da Ageas), bem como a relocalização da Liberty para o Adamastor. O Parque da Nações absorveu 37% de todos os negócios (7% em 2018). No plano inverso, as zonas periféricas reduziram a absorção, decrescendo 5% face ao primeiro semestre de 2018 e 60% face ao 2º semestre de 2018.
Apesar da absorção total se aproximar do máximo histórico, os negócios abaixo de 1.500 m² foram reduzidos, representando menos de metade do total do período homólogo de 2018. Os negócios acima dos 5.000 m² quase atingiram os 40.000 m², representando 36% do total, enquanto que os negócios acima dos 1.500 m² duplicaram a média dos últimos 10 semestres. No primeiro semestre, as TMT’s reduziram a sua presença, sendo substituídos pelos Consultores e Advogados e Serviços Financeiros. A recente emergência do coworking também justifica alguma atenção. As novas empresas em Lisboa representaram, aproximadamente, 10.000 m², enquanto que as empresas em expansão ocuparam 27.000 m².
A primeira metade de 2019 não alterou o cenário do mercado de escritórios do Porto. A tendência de crescimento continuou a marcar o mercado local, com mais empresas internacionais a procurarem espaço ainda indisponível. A Farfetch abriu o seu novo centro na Boavista, com a conclusão do Boavista Office Center. O futuro centro da empresa, localizado em Matosinhos, é uma realidade ainda algo distante, mas já presente no pipeline do Porto. No segundo semestre, deverá ficar concluída a primeira vaga de novos edifícios, com mais de 60% da área já pré-arrendada, o que ilustra o bom desempenho do mercado local. Adicionalmente, em 2020, mais de 100.000 m² deverão ser adicionados ao stock de escritórios do Porto, dos quais 30% já pré-arrendados, deixando, aproximadamente, 80.000 m² para absorção da procura potencial.
Os maiores negócios do semestre foram pré-arrendamentos em novos edifícios ainda em construção ou em renovação integral. Este foi mais um semestre com uma absorção invulgar e onde vários interessados não conseguiram encontrar espaço disponível. A pressão internacional sobre o mercado de escritórios do Porto permanece elevada.
Brexit prejudica mercado europeu
Segundo a Colliers International o investimento europeu caiu novamente (15%), com o Reino Unido a liderar a queda, seguido de perto, pela Irlanda, Alemanha e França. Suécia, Finlândia, Noruega e Rússia melhoraram o seu desempenho, tal como Espanha, aumentou 40% face ao ano anterior, crescimento, sobretudo, induzido pela actividade da Blackstone. Apesar da queda do Reino Unido, Londres continua a ser o maior mercado Europeu de investimento, seguido por Paris. Em Londres, foram concluídos os maiores negócios do semestre: Citygroup Tower (11.700 euros/m²) e a sede da Goldman Sachs (16.800 euros/m²), ambos vendidos por mais de 1,2 mil milhões de euros.
Em Portugal, a actividade do primeiro semestre foi bastante resiliente (queda de 25% no período homólogo). Para além disso, depois do encerramento do semestre, já foram negociados mais mil milhões de euros, atingindo os 2,1 mil milhões de euros e aumentando as expectativas para o segundo semestre.
Coworking
Lisboa é o maior centro de coworking, em Portugal. Tem perto de 60.000 m² espalhados por 81 centros de coworking. Uma larga parte desses centros são operados por pequenos empresários locais, oferecendo espaços em pequenas lojas renovadas, próximas de localizações centrais, com menos de 200 m². Contudo, mais de 42.000 m² desse espaço encontra-se concentrado em sete operadores, como a LEAP, a LACS, a IdeiaHub ou a Regus. O mercado flexível em Lisboa continuará a expandir em 2019, atraindo operadores internacionais, como fica ilustrado pela chegada recente da alemã Unicorn Workplaces.
O Porto ainda é um pequeno mercado de coworking, com cerca de 15.000 m². A Regus é o principal operador da cidade, com, aproximadamente, metade da área de coworking. Embora existam rumores sobre a chegada de importantes operadores de coworking, a escassez de escritórios modernos parece impedir essa possibilidade, o que se poderá alterar com o expectável aumento da oferta nos próximos anos.
A principal questão é como funciona financeiramente o coworking flexível? Realmente, é bastante simples, mas exige uma mudança de perspectiva da área locável para a secretária. No mercado tradicional, os proprietários vendem áreas por m², mas no coworking, os operadores vendem secretárias ou escritórios privados. No mercado tradicional, a área média por trabalhador, é de 11 m² e em espaços flexíveis, é de 5,5 m², tornando-se fácil perceber o potencial do negócio. Embora o preço médio por secretária, em Lisboa e Porto, seja apenas 15% ou 20% do preço médio na EMEA, ainda devolve um preço por m² próximo da renda prime das duas cidades. Mas o coworking não é apenas eficiência de espaço ou economia de partilha, implica também facultar o melhor produto possível (hardware e software). Porque esse produto de topo abrirá as portas à tendência futura do coworking: clientes grandes empresas.
