2019: Seis tendências de investimento imobiliário na Europa

Os escritórios em zonas centrais empresariais, o sector residencial, conceitos de mix-use, a logística, o conceito de “space as a service” (espaços de trabalho flexíveis) e a falta de activos prime são seis das principais tendências para o mercado europeu de investimento em imóveis comerciais em 2019.

Segundo a previsão da consultora imobiliária Savills, os escritórios prime continuarão a ser a “escolha de eleição” para os principais investidores, em particular na Alemanha e nas cidades do sul da Europa. Os investidores value-add deverão focar-se no transporte e armazenamento nos mercados da Europa Central e Oriental (Polónia, República Checa, Roménia), enquanto os investidores à procura de oportunidades têm os redesenvolvimentos e novos desenvolvimentos como únicas vias para retornos mais elevados.

A Savills também constata que a oferta de escritórios encontra-se em valores historicamente baixos, com os valores de arrendamento em trajetória de subida e a nova oferta a ser apenas suficiente para cobrir o espaço necessário para a criação de novos empregos em toda a Europa.

Alexandra Gomes, Senior Analyst do Departamento de Research da Savills Portugal refere: “Para o mercado português, 2019 será mais um ano com excelentes perspectivas de investimento, no qual a forte presença de investidores internacionais continuará a marcar o panorama de investimento imobiliário.

Com os segmentos de escritórios localizados em zonas centrais a encabeçarem a lista de preferências dos investidores, a própria escassez dos mesmos, deu inicio a novas abordagens e estratégias de escolha de activos que agora são vistos cada vez mais como targets apeticíveis para um leque considerável de investidores internacionais. A procura de terrenos para o desenvolvimento de residências de estudantes reflete esta mudança, em que os ditos ativos tradicionais vão começar a competir com novos formatos, que nasceram de uma necessária adaptação às novas realidades de organização de trabalho, de viver a cidade e de continuar a atrair investimento para as cidades. Lisboa e Porto reflectem cada vez mais esta adaptação e em 2019, as atenções manter-se-ão nestes dois mercados”.

Já Eri Mitsostergiou, Diretora do Departamento de Research Europeu da Savills, salienta que "as yields médias prime do mercado de escritórios estão em baixa recorde na Europa (3,65% no 3T 2018), no entanto este produto continuará a ser uma das melhores opções em 2019, especialmente para estratégias adversas ao risco. Da mesma forma, as taxas médias de disponibilidade na Europa estão em baixa de 5,9%, com Berlim (1,4%), Hamburgo (4,5%), Munique (2,5%) e Estocolmo (3%) praticamente sem espaços de escritórios disponíveis. Nesse sentido, esperamos que os arrendamentos de escritórios prime na Europa continuem a subir, em média 3,4% este ano, com Milão a ver os arrendamentos dos seus escritórios prime aumentarem possivelmente em 9,1%; Frankfurt, Barcelona, West End, Dublin e Madrid em mais de 6%; Hamburgo, Lisboa, Munique, Dusseldorf e Amesterdão em cerca de 4% e Colónia, Varsóvia e Copenhaga em cerca de 2%.”

A Savills menciona que a participação da logística na actividade de investimento na Europa já subiu para quase 14% do total e deverá crescer ainda mais nos próximos 12 meses. As yields prime deste segmento caíram para uma média de 5,3% na Europa, valor que representa 148 pb abaixo da média dos últimos 10 anos. A consultora imobiliária internacional antecipa que a procura dos ocupantes e dos investidores permanecerá forte, uma vez que o e-commerce continua a crescer em todos os países europeus.

Mitsostergiou, acrescenta ainda que “a competição entre as cidades para atrair investidores internacionais e nacionais irá acelerar este ano. As cidades onde os governos locais e os agentes do mercado trabalham em conjunto para desenvolver novas áreas e reconstruir o espaço existente, com o objectivo de criar comunidades inteligentes e habitáveis, irão destacar-se das restantes cidades. Ao mesmo tempo, o modelo da economia sob procura está a causar perturbações na indústria, com os ocupantes à espera de acesso a serviços, flexibilidade e personalização. Estão a surgir novos tipos de uso e gestão de espaços e os investidores estão a tornar-se cada vez mais operadores, de modo a maximizar o desempenho de seus activos ”.

Para Marcus Lemli, Presidente Europeu de Investimento da Savills e CEO da Savills na Alemanha, “o mercado continuará competitivo para os investidores em 2019. A falta de oferta de activos prime levará mais investidores a sectores de nicho, cidades secundárias e oportunidades de desenvolvimento".

O responsável salienta também que “as estratégias de investimento resilientes devem ter em consideração não só os ciclos dos activos, mas também as mudanças estruturais de longo prazo. Novos tipos de usos de imóveis surgiram e expandiram-se na Europa, respondendo a mudanças demográficas e tecnológicas, como coworking, coliving, casas de repouso, alojamento para estudantes construído especificamente para o propósito, e conceitos de utilização mista, mencionando apenas alguns. Do ponto de vista de um investidor, esses tipos de propriedade não são apenas alternativas para o portefólio tradicional de imóveis, mas tornam-se o novo mainstream, já que eles provam que respondem com sucesso às mudanças estruturais dos motores da procura".