Em 2019 o mercado imobiliário vai continuar em alta
"O cenário de crescimento transversal deverá manter-se em 2019, com a actividade transaccional e ocupacional a manter-se muito robusta", revela Pedro Lancastre, director geral da JLL.
O responsável adianta ainda que valores de venda e rendas devem manter uma tendência de subida, embora suavizada à medida que a nova oferta vá surgindo. "No investimento, poderemos ter um ano novamente forte, porque além dos players já activos no mercado, há a possibilidade de se criar um novo veículo – os tão noticiados REITs – para o investimento, que poderá captar um volume de capitais muito interessante para o sector. Além disso, os portfólios de activos imobiliários e de crédito malparado detidos pela Banca podem também animar bastante o mercado em 2019, tal como a maior atenção dos investidores nos activos alternativos nas áreas da saúde, desporto e residências especializadas. Bons fundamentais, portanto, mas aos quais é preciso adicionar um garante de estabilidade fiscal e legal. Nada tem maior capacidade de afastar investimento do que a incerteza", salienta Pedro Lancastre.
Quanto ao ano que terminou, o responsável confirmou que superou todos os recordes, de acordo com os dados preliminares apurados pela consultora imobiliária JLL. O investimento em imobiliário comercial é expectável que registe os 3,3 mil milhões de euros, um volume nunca antes visto em Portugal e que reforça a posição do país no mapa mundial dos investidores. Nos escritórios, a ocupação deverá atingir os 210.000 m2, um máximo nos últimos 10 anos e muito próximo do pico mais alto do mercado em 20 anos (atingido em 2008). A habitação é outro segmento que surpreende, com o número de casas vendidas em Portugal a crescer 19% e os preços a subirem acima dos 10% no país e dos 20% em Lisboa.
Também a promoção imobiliária registou um ano de elevada dinâmica, em resposta à procura latente que se observa em todos os segmentos; bem como a actividade no imobiliário de retalho e no hoteleiro, com diversas aberturas de novas lojas e hotéis em Lisboa.
“O mercado imobiliário voltou a surpreender em 2018, sobretudo pela intensificação no ritmo de concretização de negócios, superando, assim, os níveis de actividade do ano anterior, já muito elevados e recorde em muitos segmentos. De resto, os fundamentais na base destes resultados já não surpreendem e reflectem a solidez da indústria, o bom desempenho da economia e o facto de estarmos perante um mercado definitivamente estabelecido no panorama internacional”, avançou Pedro Lancastre.
Imobiliário comercial
Não só é um nível nunca antes registado em Portugal, como supera de longe qualquer resultado de anos anteriores, evidenciando um crescimento de 74% face aos €1,9 mil milhões de 2017 (o anterior recorde) e praticamente igualando a soma do volume investido no acumulado dos sete anos compreendidos entre 2008 e 2014. O retalho, com 45% do capital transaccionado em 2018, e os escritórios, com 24%, lideram as preferências dos investidores, dos quais 94% são de origem externa. De notar ainda que há uma maior diversificação nos segmentos alvo de investimento, incluindo os alternativos (como as residências universitárias ou seniores), e os usos mistos, os quais pesam já 21%.
Por último, em resultado desta presença internacional no imobiliário português, o mercado é agora pautado por negócios de maior dimensão, como foram os casos das operações de venda do Lagoas Park (mais de 375 milhões de euros) ou do Dolce Vita Tejo (mais de 230 milhões de euros), do portfólio de shoppings da Blackstone (mais de 900 milhões de euros e incluindo o Almada Forum, Forum Montijo, Forum Sintra e Sintra Retail Park) e do portfólio Fidelidade (mais de 425 milhões euros), ou da venda do fundo de investimento imobiliário Imodesenvolvimento e da respectiva sociedade gestora, Imopolis (ambos detidos a 100% pela JP Morgan e cuja transacção ascendeu a mais de 140 milhões de euros).
Estes três últimos negócios de referência foram assessorados pela JLL, que actuou ainda, entre outros, na venda da Plataforma Logística na Azambuja, ocupada pela Sonae, e que teve um forte contributo para que actividade de investimento atingisse este novo recorde, assessorando três dezenas de transacções no valor total de 1.796 milhões de euros.
O investimento em imobiliário não se centrou apenas em activos de rendimento, com os portefólios de grande dimensão definitivamente na mira das principais casas de investimento internacionais. Estes players demonstraram grande liquidez para investir em Portugal ao longo de 2018, ao mesmo tempo que o sistema financeiro português colocou à venda grandes carteiras de activos próprios (real estate owned assets – REOs) e de crédito malparado (non performing loans – NPLs).
O volume total de investimento associado à transacção destas carteiras superou os 5 mil milhões de euros, num crescimento superior a 80% face a 2017. Do lado da oferta, o Novo Banco liderou a colocação deste tipo de carteiras no mercado em termos de volume, seguido da Caixa Geral de Depósitos e do Millennium BCP. Do lado da procura, investidores como a Cerberus, Bain Capital, KKR, Anchorage e Deustche Bank estiveram muito activos, tendo a JLL assessorado muitas destas entidades no underwritting das principais carteiras disponibilizadas no mercado este ano, nomeadamente Project Nata (1,7 mil milhões de euros), Project Viriato (900 milhões de euros) e Project Tagus (800 milhões de euros).
Habitação
No segmento de habitação, a JLL vendeu mais de 600 unidades residenciais, num valor superior a 350 milhões de euros, abrangendo projectos de referência como o Pop Saldanha e o Cais de Santos, ambos em Lisboa, ou o edifício Náutico, em Cascais. Tal evidencia um aumento do número de casas vendidas de 20% e reflecte um ticket médio de €730.000 por operação, evidenciando a dinâmica do segmento premium nas principais zonas de Lisboa, Porto e Cascais. Este é um comportamento semelhante ao que regista a totalidade do país, com o INE a reportar vendas de habitação cerca de 19% superiores a 2017 (Jan-Set). Os preços têm acompanhado a dinâmica de vendas e reflectem a falta de oferta, com um crescimento de 12% em Portugal (INE, 2º trimestre). No caso de Lisboa, o segmento premium apresenta valores de venda entre os €10.500/m2 na Avenida da Liberdade e os 5.000 euros/m2 no Parque das Nações. Os estrangeiros (57% das vendas da JLL) mantêm-se muito dinâmicos, com mais de 41 nacionalidades a comprar casa em Lisboa, Porto e Cascais (no segmento premium, através da JLL); destacando-se os brasileiros (25%), os ingleses (13%) e os franceses (11%). Ao mesmo tempo, os compradores nacionais estão mais activos, quer devido à melhoria das condições económicas (crescendo o número de aquisições sem recurso a financiamento) quer ao aumento na concessão de crédito à habitação (+23% face a 2017, Jan-Out). A oferta apresenta agora uma maior dinâmica e diversidade, o que deverá corrigir os preços em 2019, com tendência para a suavização da subida, embora actualmente a maior parte do produto que surge se venda em planta.
