Bolha imobiliária: Vai rebentar?
Muito se tem escrito sobre uma eventual bolha imobiliária e os especialistas afirmam que não existe mas o certo é que os preços, principalmente em Lisboa, estão a subir em flecha.
As estatísticas e os estudos mostram que esta subida dos preços não é generalizada a todo o país nem em todas as zonas da capital e os players do mercado afirmar que os preços devem estabilizar, contudo a Proteste Investe realizou uma investigação e acrescenta algumas considerações para este tema.
As principais conclusões mostram que os preços das casas continuam a subir. "Em Lisboa, estão reunidas as condições para uma bolha imobiliária. Se as taxas do crédito à habitação subirem e os estrangeiros fugirem, pode rebentar. Será boa altura para comprar casa?"
Refere que quem está à procura de comprar casa em Lisboa e consulta os anúncios dos sites imobiliários encontra, neste momento, uma grande discrepância de preços. "De acordo com o INE, o preço por metro quadrado na freguesia da Estrela, por exemplo, é de 2750 euros. Mas nos anúncios que consultámos vimos preços por metro quadrado de 9701 euros... será especulação imobiliária? Se o economista Adam Smith fosse vivo responderia: é a lei da oferta e da procura".
Subida dos preços deve-se a um excesso de procura
A Proteste indica que a subida dos preços deve-se a um excesso de procura interna motivada, sobretudo pela descida das taxas de juro do crédito à habitação e pela baixa remuneração dos depósitos a prazo e de outros produtos financeiros de capital garantido. A par disso, com a procura do investidor estrangeiro motivado pelos Vistos Gold e pelo regime fiscal para residentes não habituais. E este aumento da procura depara-se com uma redução da oferta.
São motivos para disparar os preços. E para a Proteste convém perceber o que define uma bolha imobiliária. Não são apenas os preços e as vendas, já que desde que rebentou a crise que não se vendiam tantas casa, a avaliação também conta neste processo. "Em Lisboa, os valores médios de avaliação bancária para os apartamentos já ultrapassaram os valores praticados em 2009. O preço médio por metro quadrado subiu 50%, entre 2009 e 2017. A valorização entre 2014 (ano em que o valor da avaliação bancária atingiu o mínimo) e 2017 foi cerca de 20%. Isto significa que há uma bolha imobiliária que pode rebentar?". Além de que a capacidade de endividamento das famílias é talvez o indicador mais importante.
Assim, a Proteste adianta que a prestação do crédito à habitação não deve, em condições ideais, exceder 35% do rendimento disponível. Ou seja, se ganha 1000 euros por mês, o que paga ao banco não deve ultrapassar 350 euros.
O relatório da Associação de Defesa dos Consumidores refere que em 2009, um ano depois de rebentar a crise mundial, o rendimento médio disponível por agregado familiar era ligeiramente superior ao valor actual. Contudo, as taxas há quase dez anos eram mais elevadas.
"Em Dezembro de 2009, a taxa de juro implícita no total dos contratos de crédito à habitação era 5,798%. Tendo em conta que a taxa, em Dezembro de 2017, rondava 1%, se aumentar, a situação financeira das famílias sofrerá um perigoso revés. Esta tendência não parece preocupar, ainda, os portugueses. De acordo com o INE, o crédito à habitação subiu 43% de 2016 para 2017. O capital médio em dívida de contratos de crédito à habitação aumentou mais de 8%, nos últimos seis meses, e 7% no último ano", lê-se no relatório.
Avaliação é também importante para analisar se há bolha imobiliária
A avaliação que os bancos fazem aos imóveis e que serve de referência ao INE para calcular o valor médio do metro quadrado no país, é outro indicador importante para analisar se há bolha imobiliária.
"Da análise que fizemos para os 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa, concluímos que o preço médio dos imóveis anunciados num site da especialidade é 35% superior ao valor médio de avaliação bancária, para a tipologia T2, e 30% para a tipologia T3. Mesmo descontando 10% ao valor de venda anunciado, as diferenças permanecem demasiado altas: 21% para a tipologia T2, e 17% para a tipologia T3. Ou seja, há o perigo de o mercado estar a sobrevalorizar o preço dos imóveis, e o sector bancário de estar a financiar imóveis que estão a ser vendidos a um preço superior ao avaliado. Se algo correr mal, o mercado ou os bancos serão afetados por uma descida dos preços".
Outra questão levantada pela Proteste diz respeito ao facto do mercado imobiliário ser pouco regulado e transparente. Não é exigida formação certificada sobre avaliação imobiliária aos principais agentes imobiliários que definem os preços de mercado. "Isto é particularmente relevante se tivermos em conta que 43% dos imóveis é adquirida sem recurso ao crédito, não obrigando a uma avaliação certificada. Ou seja, o critério para fixar o preço das casas resulta apenas de uma mera análise comparativa de mercado. A prova disso é o teste prático que realizámos em Maio do ano passado: um T2 em Benfica foi avaliado por diferentes mediadores imobiliários com uma diferença de 35% entre o valor máximo e o mínimo".
A DECO afirma que a avaliação predial do imóvel deveria servir de indicador para o preço de venda. É o que acontece com o IMI. Contudo, o que se paga pelos imóveis é sempre mais do que o valor inscrito no registo predial ou mesmo da avaliação feita por avaliadores certificados. "Quando entrou em vigor, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis tinha a expectativa de que a avaliação dos imóveis para efeitos tributários se aproximasse 80 a 90% do valor de mercado. Mas isso não aconteceu".
A Proteste alerta ainda para o facto de se verificar uma eventual redução da procura externa. Apesar de Neste momento, nada aponta para essa situação mas é algo que pode acontecer. Assim, a Proteste aconselha a quem procura casa, a esperar pelo momento em que cheguem mais casas ao mercado e "a médio prazo, isso poderá reflectir-se nos preços. Mais uma vez, será a lei da oferta e da procura a ditar a evolução do sector. "Se não tiver nenhum motivo extraordinário para comprar, não entre em loucuras. Arrende e aguarde por melhores dias".
