Aprovação do Crédito Habitação: O que é necessário para ter sucesso?

Nenhuma instituição financeira pode financiar mais do que 90% do valor da escritura de aquisição do imóvel, com excepção de imóveis do banco. Saiba o que é necessário para ter sucesso na aprovação.

A consultora em finanças pessoais e familiares, Doutor Finanças enumera cinco fases, entre elas o envio da documentação, a pré-aprovação do crédito para comprar casa, a avaliação do imóvel, a aprovação final do crédito para compra da casa e, por fim, a realização da escritura de compra e venda.

Limite de financiamento é de 90% do valor do imóvel

Uma questão que frequentemente se coloca em torno do crédito habitação prende-se com o facto dos bancos concederem ou não um financiamento a 100%. Importa recordar que no verão de 2018 foi aprovada uma lei para a concessão de novos créditos, aprovada pelo Banco de Portugal. Esta lei introduz limites a alguns dos critérios usados na avaliação da capacidade dos clientes de cumprirem as suas obrigações. Determina que, nenhuma instituição financeira pode financiar mais do que 90% do valor da escritura de aquisição, sendo que esse mesmo imóvel não poderá ter nenhum outro crédito associado como garantia hipotecária nos 24 meses seguidos à escritura. Se existe a necessidade de ter um crédito total e não havendo liquidez para tal, a melhor opção para um crédito a 100% passa por adquirir o imóvel à própria entidade bancária.

Necessidade de um Fiador

A entidade bancária pode, dependo dos riscos que o crédito implica para si mesma, exigir um fiador. Não é uma obrigatoriedade, mas quanto maior for o risco apresentado por parte do cliente, maior é a probabilidade de ser exigido um fiador, que acaba por servir como garantia para a entidade bancária.

As instituições financeiras avaliam as condições profissionais e financeiras de quem solicita um crédito habitação e, não havendo garantias da capacidade financeira para suportar o encargo associado ao crédito, torna-se mais provável a solicitação de um fiador. Esta decisão por parte da entidade bancária baseia-se na taxa de esforço do indivíduo.

Taxa de Esforço recomendada

A taxa de esforço é a relação entre as prestações financeiras que um agregado familiar tem face ao rendimento mensal disponível. O peso que a prestação mensal do crédito habitação tem no rendimento líquido do agregado familiar reflecte-se na taxa de esforço. No caso do crédito habitação, a taxa de esforço é por norma uma das principais razões pela não aprovação do mesmo.

Pode calcular-se a taxa de esforço através da seguinte fórmula: (Total de Prestações Financeiras / Rendimento do Agregado Familiar) x 100 = total em percentagem  

Quanto mais baixa for, maior a probabilidade do banco aprovar a concessão do crédito habitação. A taxa de esforço recomendada é de cerca de 30% e, se tiver um bom fiador, mais segurança pode transmitir ao banco.

Seguro de Vida e Seguro Multirriscos

No caso do crédito habitação, o banco exige ao cliente a contratualização de seguro de vida e multirriscos. Na realidade, não existe qualquer obrigatoriedade de fazê-los na entidade bancária onde está a contratar o crédito habitação.

Muitas vezes o banco poderá oferecer bonificações na taxa do crédito habitação, caso faça também a contratualização dos seguros na mesma entidade.

Por exemplo, se tem um crédito habitação com um spread de 1,5%, ao realizar o seguro multirriscos, pode ser atribuída uma bonificação de 0,1% no spread. No entanto, geralmente, os seguros nos bancos são mais caros e a bonificação não compensa financeiramente. Analise sempre outras propostas, pois é possível conseguir obter mais poupança através do valor dos seguros do que a poupança relacionada com a baixa do spread.

10% a 20% do valor do imóvel disponível para entrada

Dar uma boa entrada para o imóvel é uma mais valia para conseguir o crédito. Quanto menos dinheiro pedir ao banco relativamente ao valor de avaliação do imóvel, mais hipótese terá de ver o seu crédito aprovado com um spread mais baixo. Pois se antes da crise os bancos financiavam a 100%, hoje em dia o montante médio dispensado anda à volta dos 80%. Quanto mais elevada for a percentagem de LTV (Loan to Value), mais difícil é o banco conceder o empréstimo.  

Na opinião de Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças, “podem ser vários os fatores que levam um banco a não aprovar um crédito habitação. No entanto, existem algumas formas de os minimizar e aumentar a probabilidade de sucesso da instituição financeira aprovar o crédito habitação. Entre elas, é importante contextualizar o banco, comunicando o máximo de informação possível, não omitindo factos que possam ser relevantes para o processo. O ideal será pedir ajuda prévia a um especialista, fazer antecipadamente um check-up financeiro às suas contas e perceber até onde se pode ir ao nível da concessão de crédito”.

Comparar as várias propostas de Crédito Habitação

Importa realçar que nenhuma entidade bancária pode obrigar o cliente a aceitar a proposta apresentada. Pode ter-se o crédito aprovado por mais do que uma entidade bancária e, depois, optar por aquele que apresente melhores condições, que pode ser diferente do seu banco atual. Só se fica vinculado a um determinado banco após o momento final da assinatura do empréstimo.

Escolher a Melhor Proposta

Para escolher a melhor proposta, o cliente deve basear-se no seu enquadramento específico e ter em consideração a TAEG/MTIC, se se vai optar por uma taxa fixa ou variável, os produtos obrigatórios associados ao crédito habitação, a Euribor, os seguros associados e as despesas cobradas pelos bancos.

A consultora aconselha que se analise sempre várias propostas e se recorra a serviços de consultoria financeira para se ter um apoio burocrático e uma opinião especializada, que pode ajudar a comparar as opções disponíveis e escolher a proposta mais adequada para as necessidades de cada caso.