Lisboa: Preços das casas aumentaram 18,95% no primeiro trimestre

Ainda sem os efeitos do Covid-19, o primeiro trimestre de 2020 fechou com nota positiva em todos os segmentos imobiliários, segundo a Savills. Na capital, o preço médio das casas foi de 3.524 euros/m2 para as usadas e de 5.793 euros/m2 para as novas.

A consultora no seu relatório trimestral indica que com um abrandamento da actividade verificado apenas no final de Março, os números de fecho do trimestre confirmaram a dinâmica que tem vindo a caracterizar o mercado nacional nos últimos anos. 

Segundo o ISEG (Instituto Superior de Economia e Gestão da Universidade de Lisboa), e tendo em ponderação os efeitos da Covid-19 na economia nacional, as previsões são de uma diminuição do PIB entre 4 e 8%, com o crescimento deste indicador a ocorrer apenas no último trimestre de 2020. Uma visão também partilhada pelo Banco de Portugal.

Investimento

De acordo com a Savilles, o 1º trimestre de 2020 registou um investimento imobiliário total de 1.4 mil milhões de euros. Este foi um crescimento significativo comparativamente ao período homólogo do ano 2019, principalmente devido à transacção de 50% da Sonae Sierra Fund estimada em 750 milhões de euros, onde estão incluídos alguns dos maiores centros comerciais nacionais (Colombo, Vasco da Gama, Cascais Shopping e Norte Shopping).

Para este montante contribui também largamente a venda do Portefólio de 10 hotéis do Grupo Real por cerca de 300 milhões de euros.

Mercado de Escritórios

Nos três primeiros meses do ano verificou-se um volume de absorção total de 44.671 m2, representando uma subida de 6,9% comparativamente ao período homólogo de 2019.

As zonas que verificaram melhor performance foram a Zona 5 (Parque das Nações) com o maior volume de área ocupada de 11.848m2 e a Zona 6 (Corredor Oeste) que observou a maior subida homóloga do trimestre com um total de 11.507 m².

O sector de actividade dedicado a Serviços Empresas foi o grande responsável pelos resultados alcançados, atingindo um total de 21.218 m² que representa um peso de 47% num volume total de absorção no 1º trimestre de 2020.

No mercado de escritórios do Porto, o volume de absorção total relativo ao 1º trimestre de 2020 situou-se nos 19.149 m², espelhando uma subida muito significativa face ao mesmo período de 2019.

A zona de mercado “CBD Boavista” que se assume como a zona prime do mercado de escritórios do Porto, registou a melhor performance do trimestre com um volume de absorção total de 6.713 m².

Os sectores de “Outros Serviços”, “TMT´s & Utilities” e “Serviços a Empresas”, foram os que maior peso exerceram na actividade de ocupação de escritórios ao longo do 1º trimestre de 2020, com 95% no volume total de absorção.

Mercado do Retalho

A consultora indica que o comércio de rua continua a ser um maior dinamizador do mercado de retalho, com as aberturas nas cidades de Lisboa e Porto a permanecerem a bom um ritmo ao longo do 1º trimestre de 2020. As rendas dos estabelecimentos de Lisboa apontam para que, nas zonaspremium, ou seja, nas zonas preferenciais e de maior movimento, cheguem aos 160 €/m2. Nos centros comerciais, as rendas encontram-se estáveis desde 2017 nos 100 euros/m2. A prime yield para o segmento de centros comerciais, encontra-se nos 4,75%, enquanto para o formato de lojas de rua, o valor de prime yield situa-se nos 3,75%.

Mercado Industrial Logística

O relatório refere ainda que o cenário actual em Portugal consiste numa oferta insuficiente em relação à procura, principalmente de activos modernos com capacidade tecnológica instalada. Isto demonstra uma oportunidade de mercado que passou a ser procurada pelos principais players do mercado.

O sector industrial e logístico contabilizou um take-up total no 1º trimestre de 2020 próximos dos 80.000 m2, sendo que 16% desse montante diz respeito a novas ocupações e 84% a situações de renegociações de contratos.  

O retorno sobre o investimento (Prime Yield) no mercado de logística e industrial encontra-se nos 6,25%.

Mercado Residencial

As cidades de Lisboa e Porto, e a região do Algarve, registaram preços médios mais altos em comparação com Portugal como um todo e a oferta de novas unidades ainda é muito escassa nas principais cidades e regiões do país.

Em Lisboa, os valores do mercado residencial encontram-se nos 3.524  euros/m2 para residências já usadas e nos 5.793 euros/m2 para novas residências. Na Região Metropolitana de Lisboa, testemunhou-se um aumento geral nos preços residenciais de 18,95% no 1º trimestre de 2020, comparando com o mesmo período de 2019. A cidade de Montijo destacou-se devido ao aumento de valor em volta dos 34,36%. Lisboa, Cascais e Oeiras estão acima dos preços médios da região enquanto Palmela, Barreiro e Moita são as zonas que apresentam os valores mais baixos, no entanto, apresentam valores mais altos face ao ano anterior.

No Porto os valores do mercado residencial encontram-se nos 1.993 euros/m2 para residências já usadas e nos 3.145 euros/m2 para novas residências. Na Região Metropolitana do Porto, registaram-se aumentos gerais nos preços das casas de 14,85% durante o 1º trimestre de 2020, em comparação com o mesmo período do ano anterior. A cidade de Trofa destacou-se por ser o local onde o valor médio mais aumentou, com uma variação de 34,05%. Porto e Matosinhos estão acima da média da região. São João da Madeira e Santa Maria da Feira são as zonas que apresentam os valores mais baixos, no entanto, tal como Lisboa, todos registaram um aumento face aos preços médios analisados durante o mesmo período.

Mercado do Turismo e Hospitalidade

Nos primeiros dois meses de 2020, o número de turistas foi superior em 14%, comparativamente ao mesmo período de 2019. Houve um equilíbrio de visitantes nacionais e internacionais, principalmente espanhóis, britânicos e brasileiros, que juntos representam 38,6% dos hóspedes em alojamento local entre Janeiro e Fevereiro de 2020. A estadia de visitantes estrangeiros nos hotéis aumentou 11%.

Os turistas estrangeiros espanhóis, brasileiros e franceses juntos representam 49,4% dos hóspedes em alojamento local e 53,6% das estadias hoteleiras na região Norte, onde, em contraste com a média nacional, a maioria dos hóspedes era portuguesa. No entanto, os turistas continuam sendo responsáveis pela maioria das estadias na região. Em média, cada turista fica 1,72 noites na região norte, 1,45 no caso de turistas nacionais e 2,10 no caso de turistas estrangeiros.

Na Região Metropolitana de Lisboa, os turistas espanhóis, brasileiros e franceses representam 34,9% dos hóspedes em alojamento local e 35,8% das estadias de hotelaria. Estes valores derivam de uma maior dispersão de nacionalidades na zona de Lisboa. Em média, cada turista fica 2,20 noites na zona da Região Metropolitana de Lisboa, 1,70 no caso de turistas nacionais e 2,40 no caso de turistas estrangeiros.

No Algarve, os turistas ingleses, espanhóis e alemães são responsáveis por 55,6% dos hóspedes em alojamento local e 59,4% das estadias hoteleiras. Existe uma grande concentração de turistas ingleses, que sozinhos representam 1/3 do número total de turistas estrangeiros na área. Em média, cada turista fica 3,80 noites na região do Algarve, 2,30 no caso de turistas nacionais e 5,50 no caso de turistas estrangeiros.