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quinta-feira, 15 de abril de 2021
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2021: O ano da prova de ‘fogo’ para o imobiliário

2021: O ano da prova de ‘fogo’ para o imobiliário

6 de janeiro de 2021

O novo ano chega com incertezas e um tímido optimismo para os principais intervenientes do sector. O futuro do mercado depende do combate à pandemia mas uma certeza une todos os ‘players’: O imobiliário continua a ser um investimento seguro.

Com a expectativa que 2020 seria um dos anos mais extraordinários para o mercado imobiliário, a chegada da pandemia baralhou e alterou os destinos do mundo, do país e consequentemente da economia e do sector. Entre a queda de muitas actividades, empresas e sectores, o imobiliário e a construção foi um dos mais resilientes, apesar de um abrandamento, tem conseguido sobreviver com algum dinamismo. Até o anúncio inicial de que os preços dos imóveis iriam cair, tal não se verificou. As obras de construção de novos empreendimentos continuaram sem paragens e as vendas abrandaram no confinamento mas voltaram a subir depois dele.

Um ano que trouxe temas emergentes para ‘cima da mesa’. As novas tecnologias que já faziam parte do sector, no ano de 2020 afirmaram-se como ferramentas obrigatórias e imprescindíveis. A casa ficou no centro do mundo e a nova tendência do teletrabalho trouxe um novo olhar sobre o futuro dos escritórios.

Para que mercado caminhamos em 2021? Ainda sem sinais de abrandamento dos novos casos de Covid-19 mas já com a esperança da vacina para combater a pandemia e com o ensejo de regressarmos à nossa vida, o Diário Imobiliário perguntou ao sector o que esperar para o novo ano.

Manuel Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário - CPCI : As previsões para a evolução da produção para 2021, apontam para um crescimento em linha com o observado em 2020, ou seja, para uma estabilização da actividade. Recordo que, as estimativas da Comissão Europeia apontam para um crescimento de 3,2% do investimento em construção este ano, o qual deverá resultar da combinação de uma evolução significativamente positiva do investimento público e de uma manutenção do investimento privado.

Concretamente, para o mercado imobiliário, estamos a falar de um cenário em que se está a esperar a manutenção dos níveis registados em 2020, os quais, por sua vez, reflectiam uma trajectória ascendente desde 2015. A título de exemplo, veja-se que o número total de obras licenciadas em 2019 representa um crescimento de 57% face a 2015.

Todas as actividades económicas foram profundamente afectadas pela pandemia e, globalmente, as empresas do sector não constituíram uma excepção e tiveram de se ajustar aos constrangimentos que todos conhecemos. No entanto, a resiliência da Construção e do Imobiliário tem sido reconhecida como um relevante contributo para a economia e o emprego nacionais. As expectativas são, por isso, de consolidação e de manutenção de um sector que é determinante para a retoma.

Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da Associação Portugesa dos Promotores e Investidores Imobiliários – APPII: Neste momento, diríamos que com vacina e em termos de “fundamentais” do mercado (as suas bases) tudo indica que podemos esperar um ano de recuperação da Pandemia. Diria que as perspectivas em termos de mercado e consequentemente de preços se mantêm inalteradas.

E porque perspectivamos um futuro cautelosamente optimista em relação ao mercado imobiliário e aos preços, mesmo em tempos de Pandemia?

Primeiro, porque esperamos que a disseminação da vacina durante o ano de 2021 vá trazer francas melhoras à economia mundial;

E depois porque o clima de baixas taxas de juro que vivemos e crescente liquidez internacional (com os bancos centrais europeus e a nível mundial a injectar todos os dias liquidez na economia, com vista a evitar um risco de recessão económica) continuarão a estimular o sector imobiliário, continuando a fazer dele o chamado “Imobiliário REFÚGIO”, isto é o refúgio dos investidores internacionais a uma escala global, que aliás promete manter-se como principal alternativa às taxas de juro negativas e ao risco do mercado de capitais tradicional e ao risco financeiro.

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal – ASMIP: O que se pode esperar para o mercado imobiliário em 2021? É a pergunta para um milhão de euros, cuja resposta só se saberá por inteiro no seu final.

No rescaldo da pandemia muitas são as variáveis que podem ditar um final, mais ou menos feliz. Pela minha experiência de quase quatro décadas neste mercado, e várias crises passadas, diria que apesar de algumas dúvidas, temos razões para acreditar que o imobiliário passará um pouco ao lado da crise económica, fruto da maturidade que atingiu nos últimos anos.  Será um pouco como tentar travar um comboio em andamento. Podemos abrandar, mas não será suficiente para o parar, e muito menos fazê-lo regredir.

Se tivesse que definir numa palavra o que aí vem, diria esperança, porque o pessimismo pode ser, no final de contas o maior obstáculo.

Paulo Loureiro, CEO da Bondstone:  Embora reconheça que o mercado imobiliário português poderá sofrer ajustes de preços em 2021, mantenho a opinião de que os fundamentos económicos do país e a procura de habitação nova continuarão a ser favoráveis em longo prazo. O país continua a apresentar fundamentos de mercado sólidos, com procura robusta e reduzida oferta de habitação nova – particularmente projectos destinados às famílias de classe média que procuram um produto adequado às tendências estruturais e às transformações comportamentais recentes desencadeadas por esta nova realidade pandémica.

Penso que assistiremos à intensificação de três grandes tendências no segmento residencial em 2021: a descentralização (as famílias que pretendem mudar-se para cidades secundárias e áreas com menor densidade populacional), o “upsizing” (as pessoas que procuram casas mais espaçosas, com mais quartos, com espaço para um escritório, e com amplos espaços exteriores, entre outros) e a relocação (os trabalhadores “remotos” ou “working nomads” libertos da obrigação de se deslocar a um escritório fixo vão continuar a movimentar-se internacionalmente).

José Cardoso Botelho, Managing Director da Vanguard Properties: A performance do mercado em 2021 deverá variar em função do posicionamento. Nos segmentos mais baixos, incluindo o médio-alto, é expectável que o ano de 2021 ainda seja um ano difícil dado que o impacto das moratórias ainda está por se verificar e que, durante boa parte do 1º semestre, continuarão as restrições, nomeadamente, de movimentação. O conjunto destes factores afectará negativamente os segmentos mais baixos, especialmente nos produtos usados. 

Tendo em conta que as vantagens competitivas de Portugal, no essencial, se mantêm e que por um lado, a oferta disponível é pouca e assistir-se-á a uma redução do volume de obra nova e que, por outro, a procura se vai manter por parte de clientes nacionais e internacionais, temos tudo para crer que no segmento da Vanguard Properties e das vendas em planta, o ano de 2021 será excelente. Por exemplo, o Algarve, a região mais afectada pelas restrições de viajar irá, certamente, conhecer um considerável crescimento já a partir de Abril. 

Sérgio Ferreira, CEO da Coporgest: Nenhum de nós tem capacidades de adivinhação, e é ainda mais complicado desenhar cenários futuros neste período de tanta incerteza.

A indústria do imobiliário tem muitos segmentos que não se comportarão de forma igual em 2021. Eu arriscaria que os segmentos mais castigados serão o retalho, os activos turísticos e os escritórios.

Antecipo pressão forte sobre os preços dos activos de logística e produto habitacional destinado à classe média.

Acredito que existirá menos pressão no segmento habitacional de luxo, que ainda assim também enfrentará um arrefecimento da procura e descida de preços, em especial em consequência da recente loucura da alteração do regime dos golden visa.

A única ajuda que teremos será o baixo nível das taxas de juro.

João Sousa, CEO da JPS Group: Vejo o mercado imobiliário em 2021 com grande optimismo e considero que após a resistência demonstrada ao embate provocado pela pandemia em 2020, transversal praticamente a todos os sectores, o imobiliário acabou por sair mais fortalecido do que nunca.

Perante um cenário de absoluto caos, ainda se conseguiram verificar subidas nas vendas imobiliárias completamente inesperadas por quase todos.

Desta forma, só poderemos esperar que 2021 seja um excelente ano para este mercado, e que a esperança que nos dá termos já uma vacina que, mesmo ainda sem ter tempo para vermos o seu efeito, está já a mexer positivamente com a economia em todo o mundo, nos leve a um fortalecimento da economia em geral e do sector imobiliário em particular.

Pedro Lancastre, director geral da JLL: A vacina passou de miragem a realidade e isso veio trazer maior confiança ao mercado na entrada no novo ano. Muitos investidores estão de volta ao activo e à procura de boas oportunidades. Há muita liquidez, especialmente num cenário de baixas taxas de juro, e os investidores internacionais vão continuar a dizer presente a Portugal. O país sai bem posicionado da pandemia face a outros congéneres europeus e mantém os seus atractivos intactos, além de termos oportunidades muito interessantes em sectores que noutros países já estão aquecidos, mas que aqui estão a dar os primeiros passos.

Em termos de segmentos, além da habitação onde há uma diversificação enorme de usos e destinatários, destaco ainda o arrendamento, que se vai tornar cada vez mais alvo de investimento institucional. Os escritórios e o retalho estão num momento de grande transformação e vão ter de se reinventar. Vão ter que ser mais do que espaços de conveniência e participarem activamente na oferta de uma experiência aos seus utilizadores. Em suma, é uma questão de tempo até que o mercado retome o seu normal pré-pandémico e 2021 deverá ser outro bom ano para o sector imobiliário nacional.

Pedro Rutkowski, CEO da WORX - Real Estate Consultants: Apesar da nova vacina ser vista como o início do fim da pandemia, perspectiva-se que o início deste novo ano seja muito semelhante ao que temos assistido nos finais do ano passado, ou seja, no geral, registar-se-ão poucas transações no mercado imobiliário em Portugal, essencialmente devido ao atraso na tomada de decisões. Relativamente à segunda metade do ano, estima-se que esta seja ditada por um aumento gradual das actividades e da confiança do consumidor por via da vacinação, porém, ainda sem atingir os níveis pré-covid.

Do ponto de vista dos investidores haverá uma dificuldade na tomada de decisões e uma demora na análise dos investimentos, uma vez que se espera uma gestão mais cautelosa da liquidez. Por outro lado, é esperado um adiar das decisões de venda por parte dos proprietários, na medida em que estes não pretendem vender com grandes descontos, embora já se mostram mais flexíveis a reduzir o preço. Além disso, é expectável que estes dêem mais prioridade à gestão dos seus activos, ao invés de os colocar no mercado, tendo em conta que continua a existir grandes níveis de liquidez no mercado.

José Rui Meneses Castro, cofundador e administrador da MAP Engenharia: Para 2021, acredito que o mercado imobiliário se manterá globalmente estável e atractivo em termos de investimento. Os sectores que mantiveram alguns desenvolvimentos em standby, decorrente da incerteza da pandemia, nomeadamente a hotelaria e os escritórios, espero que tomem a decisão de avançar com o objectivo de terem o seu produto pronto quando a procura voltar a ser elevada. Na MAP Engenharia perspectiva-se que 2021 será um ano de crescimento, estimamos 25%, com os sectores da educação e logística a ganharem relevância em novos contratos e que serão construídos em 2021.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal: 2021 será um ano seguramente marcado pela incerteza quanto à evolução da pandemia e o seu efeito real na economia, em Portugal e a nível global. Contudo, estamos a verificar uma recuperação em K da economia, o que está a surpreender alguns analistas, com uns sectores a recuperar muito acima do previsto, enquanto para outros sectores ainda se estimam meses difíceis, e outras áreas de actividade obrigadas a lidar com uma disrupção dos seus modelos de operação, que parece hoje definitiva.

Rafael Ascenso, director geral da Porta da Frente Christie’s: Especialmente se pensarmos que em 2020 o mercado foi posto à prova e mostrou uma grande solidez. Acreditamos que 2021 continuará a tendência que temos sentido no último trimestre de 2020: mais procura e um aumento gradual de negócios concretizados.

É importante salientar que os fundamentos do mercado imobiliário continuam válidos e inalterados: Portugal continua a ser uma das melhores opções para viver e investir, com uma das melhores qualidades de vida do mundo e um índice de segurança que o posiciona como o 3º país mais pacífico do globo.

Continuamos a ter um nível de preços muito abaixo das principais cidades europeias, com uma qualidade de construção e acabamentos muito acima destas. Acreditamos que o sector irá sair ainda mais fortalecido, como destino de investimento não só para estrangeiros mas também para nacionais.

É importante referir, claro, que este é um processo que poderá ainda levar alguns meses, pois ainda temos uma pandemia a nível mundial e há uma série de consequências a impactar financeiramente as famílias.

Mas por outro lado, o imobiliário está a conseguir captar muita liquidez. Porque é investimento mais seguro e, nesta altura, dos mais rentáveis.

Reinaldo Teixeira, CEO do grupo Garvetur /Enolagest: 2021 é um ano de esperança e de um optimismo cauteloso, mas temos de ter consciência que algumas das alterações provocadas pela existência da pandemia global vieram para ficar. No mercado imobiliário, de um modo geral, há a registar a manutenção dos preços e mesmo algumas subidas, seguindo a tendência de procurar habitações mais adequadas aos novos hábitos, como o teletrabalho, e também mais adequadas a estadias mais prolongadas no interior das casas, conduzindo a um desejo de mais conforto.

Em termos de investimento, o imobiliário continua a ser bastante atractivo e um capital seguro, uma realidade que compete aos mediadores valorizar junto de potenciais clientes. De realçar ainda o papel das ferramentas digitais, essenciais para o desenvolvimento da actividade. Contudo, este foco no digital é mútuo. As empresas terão de evoluir neste aspecto, mas os clientes também estão muito mais receptivos a este processo de contato. Assim, há que potenciar ferramentas de trabalho adequadas a esta realidade, apostar no marketing digital e no branding das marcas.

*Nas próximas edições vamos publicar as entrevistas individuais destes especialistas do mercado imobiliário sobre os principais desafios que vamos enfrentar e as medidas que devem ser tomadas para este ano.

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