Promover habitação, respeitando a constituição

14 de Maio de 2018

A situação de carência de habitações para arrendamento a preços normais de mercado, especialmente em Lisboa e Porto, é de tal dimensão, que o governo tenciona adoptar uma política de incentivos fiscais para arrendamento de média e longa duração.

Pretende-se promover a oferta substancial de imóveis para arrendamento a preços compatíveis com os rendimentos das famílias, em contrapartida de benefícios fiscais aos proprietários. As rendas deverão situar-se em limiares inferiores ao valor do mercado e os contratos terão de ter uma duração mínima a estabelecer. Por seu turno, aos proprietários aderentes, será dada isenção de tributação do rendimento das rendas em IRS (28% actualmente) e uma redução de 50% no Imposto sobre imóveis, ou até a sua isenção total, decisão que cabe ao Município respectivo.

A fixação do valor da “renda acessível” e a criação de um “seguro de renda” para garantir a receita do proprietário, complementa este projetado pacote legislativo.

A necessidade de estabilidade dos contratos de arrendamento – actualmente os contratos quando não são à semana para alojamento turístico, são a maioria por período de um ano -  tem de constituir uma prioridade legislativa.

Como outra medida de estabilidade dos contratos, está prevista uma maior protecção dos inquilinos mais idosos. Mas esta intenção, de duvidosa constitucionalidade, pode até produzir o efeito contrário ao que se pretende, tornando mais difícil a disponibilidade dos proprietários para celebrar contratos de arrendamento com pessoas de média idade, com receio que, mais ano, menos ano, os contratos se tornem vitalícios.

Esta nova abordagem, como todas as decisões políticas em matéria de habitação, comporta riscos e vai depender da capacidade do próprio Estado colocar – ele próprio - habitação no mercado, que aumentando a oferta, convença objectivamente o proprietário particular a conformar-se com o arrendamento do seu imóvel por valores mais acessíveis.

Não parece viável, para além da duvidosa legalidade, a imposição directa ao proprietário privado, de um valor de renda para o imóvel que detém, ou sequer que seja forçado a arrendá-la contra a sua vontade. Nem a penalização fiscal excessiva, se conforma com o princípio constitucional do direito à propriedade e da igualdade perante a lei.

Na verdade e de modo realista, a melhor via - insusceptivel de ser questionada por razões legais e até constitucionais -  afigura-se ser a regulação do preço através da oferta concorrencial de mais habitação.

O Estado e os Municípios têm já a propriedade de muitos terrenos dentro das próprias cidades, que podem ser destinados à construção de habitação para arrendamento por entidades públicas, E os terrenos que não possuir, pode expropriar, pagando a justa indemnização.

Tudo o que se afaste muito disto, afigura ser meramente voluntarista e condenado ao fracasso.

José Manuel Oliveira Antunes, Jurista

Nota Final: Este texto é parte integrante do Projecto de I&D – Gestão Sustentável e Eficiente da Construção e das Operações de Reabilitação de Edifícios, inserido no Programa Português de I&D associado aos grandes contratos públicos.

*Texto publicado no Jornal Económico no âmbito com a parceria com o Diário Imobiliário