‘Prata Living Concept’, um marco na história da NORFIN

26 de Abril de 2018

Com assinatura do arquitecto Renzo Piano, Prémio Pritzker 1998, é considerado o maior projecto imobiliário em curso na cidade de Lisboa, com um total de 499 fogos e 244 mil m2 de área bruta de construção. João Brion Sanches, Presidente da NORFIN, a entidade gestora do fundo promotor – a Lisfundo – fala ao “Diário Imobiliário” deste novo grande «bairro» frente ao Tejo na Freguesia de Marvila e dos planos da sua empresa, apontada como “a sociedade portuguesa independente líder na gestão de Investimentos Imobiliários”.

 

Como é o que o Living Prata (anteriormente designado por “Jardins de Braço de Prata”) veio parar à gestão da NORFIN?

Julgo que já todos em Lisboa conhecem ou já ouviram falar no Living Prata, um projecto emblemático para a cidade. Do ponto de vista da NORFIN era muito interessante «pegar» num projecto destes. Na prática, os dois bancos financiadores do projecto – a CGD e o Novo Banco – convidaram a Norfin para gerir o projecto no final de 2013 e para nós foi um desafio irrecusável.

Tínhamos feito já bastante coisas em Lisboa e pelo país, inclusive um dos projectos mais carismáticos da empresa que foi o ‘Campus da Justiça’ no Parque das Nações.

Os dois bancos financiadores do Lisfundo lançaram um pequeno concurso a uma série de empresas capazes de gerir projectos desta dimensão. Recorde-se que o projecto tinha passado por muitas vicissitudes. Tinha ainda questões sérias de licenciamento por resolver. Questões de contrapartidas com a câmara municipal que não estavam esclarecidas; questões de infraestruturas partilhadas com outros projectos vizinhos que também não estavam esclarecidas…

Durante um ano, a NORFIN esteve a resolver esses problemas e, a partir de 2015, começámos a execução da obra.

Não estamos a falar de mais um condomínio; é de um Bairro novo dentro de Lisboa. Mais de 244 mil m2 de construção,  estruturas viárias, infraestruturas de esgotos, infraestruturas eléctricas… etc., etc. Tudo isso se foi fazendo em paralelo com a construção do 1.º bloco que está agora totalmente construído e, também, quase completamente vendido. Agora vamos arrancar com a construção do 2.º bloco.

 

O bloco já construído (designado por 8) quantos apartamentos têm?

São 28 apartamentos dos quais restam apenas dois e, no momento que estamos a falar pode já não ser essa a realidade, pois há um potencial comprador que poderá estar a comprar um dois últimos apartamentos. Estamos mesmo no fim…

 

O novo “Bairro” vai ter 12 lotes, no seu total. Qual a calendarização previsível para a sua construção?

São 12 lotes (há um que é semi de serviços e semi de habitação) e há um pequeno lote comercial. Na prática são 10 lotes de habitação, com alguns maiores do que este já concluído e que se situam mais longe da frente ribeirinha.

O acordo que temos com os nossos “stakeholders” – os bancos financiadores – é construir um novo lote logo que o anterior esteja 50% vendido. A expectativa que temos é a de convencer os bancos a acelerar um bocadinho esse ‘timing’, atendendo ao momento particularmente favorável do mercado imobiliário. Há que aproveitar o momento.

O que propomos é começar a construir mesmo antes de estarem 50% vendidos os apartamentos do lote em construção; e, segundo esse calendário, diríamos que teremos o projecto concluído em 5 anos. O que para nós era o ideal.

Construímos o lote 8, frente ao rio, e vamos agora iniciar a construção do lote 7 que fica ao lado.

 

Quem são os compradores do Prata Living Concept? Estrangeiros ou cidadãos nacionais, já que há tipologias de maior dimensão… ?

Neste primeiro edifício as tipologias são efectivamente grandes, temos tipologias do T2 ao T5+1, embora nos próximos lotes já tivemos a oportunidade de adaptar as tipologias.

Em relação aos compradores, curioso é que são 50% nacionais e 50% estrangeiros. Os nacionais acham que o Living Prata dispõe de uma localização impar e que a qualidade do projecto assinado pelo célebre arquitecto Renzo Piano justifica esta compra. E temos estrangeiros, desde brasileiros, ingleses, chineses, que também se entusiasmam com este projecto.

 

Uma zona esquecida que tem uma frente de rio “extraordinária”…

 

Muitas dessas pessoas estão na perspectiva de habitar o apartamento que adquirem?

Sim, sim. Pelo menos é isso que nos dizem. Não podemos ter a certeza, mas ficamos muito satisfeitos que assim seja pois o bairro terá uma vida própria.

Há um esforço da Norfin e dos bancos financiadores em fazer uma coisa grande de raiz. Contamos naturalmente para isso de um Parque das Nações que deu uma nova centralidade a esta região da cidade e pensamos que o Living Prata é a continuidade da Expo a caminho do Terreiro do Paço, fazendo todo o sentido que o rio «ligue» Lisboa por aqui. A nossa preocupação foi tal que elevámos a quota da soleira, para que quem passeie pelas ruas tenha sempre vista de rio…

Não deixa contudo de ser uma aposta, pois é um projecto de grande dimensão numa zona onde ainda não há uma consolidação de vida. Estamos num bairro muito interessante e que agora até está muito na moda – Marvila-Beato – que, estamos certos, vai ser um grande bairro, pois mistura tradição e contemporaneidade muito portuguesas e uma estreita ligação com o rio.

É uma zona que ficou esquecida na cidade. Como há ainda outras… Esta com a particularidade de ter uma frente de rio extraordinária, que é aquilo que todas as grandes cidades desejam…

 

Lisboa vivia de costas virada para o rio…?

Muitos anos…, demasiados, mas de há 20 anos a esta parte Lisboa revolucionou e penso que a Expo, de que agora se comemora o 20º aniversário, foi determinante para essa mudança. Mudou também a mentalidade das pessoas, a própria mentalidade da Câmara e das pessoas que a dirigem…

 

O Living Prata distingue-se pela sua localização, qualidade arquitetónica e urbanística, dimensão… mas poder-se-á dizer que ele também se distingue pela sua boa relação Qualidade-Preço?

Sem dúvida. O Living Prata oferece uma boa relação Preço/Qualidade. E sobretudo oferece aquilo que eu penso que é um atributo muito requisitado hoje em dia, que é um urbanismo bem organizado e planificado. As pessoas aqui têm a privacidade de estar num edifício que tem 28 apartamentos, o que em termos de condomínio se faz de uma forma simplificada, mas integrado num bairro perfeitamente homogéneo, estruturado, desenhado e planificado para ser um local que faz sentido. E aí o papel de Renzo Piano é fundamental, pois como grande arquitecto que é, veio aqui, viu o que era preciso, e projectou uma superfície planificada com ruas perpendiculares ao Tejo, com ruas paralelas ao rio, num arranjo que deixasse entrar pelo bairro adentro esta luminosidade própria do Tejo e de Lisboa … Escolhendo ao pormenor as cores dos azulejos que refletem na perfeição a luz que o rio reflete, consoante está mais ou menos sol…

Tudo isto tem tudo a ver com aquilo que todos necessitamos. Uma coisa boa, moderna, com um preço adequado e sobretudo com muita qualidade na envolvente. E nós esperamos também que isso se venha a traduzir naquilo que serão os serviços proporcionados a moradores residentes e a visitantes. Estamos a falar com uma série de empresas especializadas, nacional e internacionalmente, entidades grandes com muita experiência, para conseguir que aqui venham a ser sedeados serviços que façam disto um Bairro. Com serviços, com 7.000 m2 de escritórios - o que diversifica e traz muito vida ao Bairro e aos comerciantes que cá se vierem a instalar.

Estamos a falar de 20 mil m2 de comércio e de toda uma série de serviços de apoio a uma qualidade de vida moderna: creche, clínica, spa, wealth Club… Tudo isto para que o Living Prata se transforme numa área muito atractiva e gerível, tanto para quem cá vive ou nos visita, já que isto vai ser uma zona de passagem por eléctrico e bicicleta entre Algés e o Parque das Nações…

 

É um projecto que se vende em planta. Há confiança para as pessoas o fazerem…?

E há também condições muito favoráveis que o explicam: o facto de pertencer a um fundo imobiliário dá confiança às pessoas, que acreditam que há, e haverá, recursos financeiros para levar isto até ao fim. E quando os financiadores são o Novo Banco e a CGD, essa capacidade e essa confiança saem reforçadas. O facto de ser um projecto de Renzo Piano tira da ideia qualquer possibilidade ou veleidade de isto, de hoje para manhã, ter outro destino ou outra forma… O nome do grande arquitecto é, também, uma garantia do projecto. A juntar isto há que acrescentar a época muito feliz que o imobiliário está a viver. Antigamente houve pessoas que compraram em planta e tiveram más experiências, aqui têm a garantia que isso não irá acontecer.

Tanto assim é que o ritmo de vendas que temos assistido surpreendeu-nos pela positiva e daí que estejamos a pressionar os bancos para acelerar o ritmo de construção.

 

Um jardim público à beira-Tejo que irá até ao Parque das Nações

 

O Living Prata vai também possuir aquele que será um dos passeios mais aprazíveis da capital. O jardim Ribeirinho do Oriente…

Na prática é um Jardim que começa na Ponte vasco da Gama atravessa o Parque das Nações, chegará agora até aqui e irá prolongar-se para santa Apolónia.

Este troço de jardim aqui à nossa frente é um projecto integrado entre o nosso empreendimento e a Câmara de Lisboa. É uma contrapartida do projecto, sendo um montante significativo que o Lisfundo paga. Posso afirmar que o Jardim da Frente Ribeirinha que irá servir o empreendimento foi já adjudicado na 2.ª semana deste mês de Abril.

O jardim começa na rotunda onde está a estátua do José Guimarães de homenagem ao 25 de Abril e continua até à Matinha. O troço por nós co-financiado vai arrancar já e deverá estar concluído no final do ano. Mas devo realçar que, independentemente deste jardim camarário, o empreendimento tem vastas zonas ajardinadas e arborizdas.

 

E o projecto da Matinha, continuará parado…?

O projecto da Matinha há-de arrancar a seu tempo. Está hoje naquilo que é o portfolio do Novo Banco, mas penso que em breve também fará o seu percurso, é uma questão de tempo… Esse empreendimento irá co-financiar a conclusão do jardim da frente ribeirinha até ao Parque das Nações. É um terreno muito “apetecível”, que ainda se tornou mais apetecível… com o arranque e desenvolvimento do Living Prata.

O novo acionista do Novo Banco, a Lone Star, terá isso em conta, naturalmente…

 

NORFIN: seu percurso e apostas no futuro

 

Falemos um pouco da NORFIN, uma empresa cujos sócios fundadores  - Filipe de Botton, Alexandre Relvas e o João Brion Sanches – foram, de facto, “visionários…

Criada em 1999 – é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário. É uma instituição financeira autorizada pelo Banco de Portugal e supervisionada por este, que tem por único objectivo gerir fundos de investimento imobiliário.

O que é um fundo de investimento imobiliário? É um património autónomo de uma série de investidores ou de apenas um investidor. É um património que não é nosso, da NORFIN, mas que é gerido pela nossa empresa e que tem uma contabilidade perfeitamente autónoma. Um património que pertence aos participantes que investiram o dinheiro.

 

Mas há fundos aberto e fechados…?

Sim, mas a NORFIN só tem fundos fechados. Os fundos abertos implicam haver uma capacidade de subscrição e resgates permanentes, daí que a maior parte dos fundos abertos sejam dos bancos. Estes é que têm balcões e estes fundos estão mais vocacionados para a pequena subscrição.

Nós trabalhamos com os chamados investidores qualificados: as companhias de seguros, os bancos, as fundações, os institutos e com investidores estrangeiros, que já constituem parte significativa dos nossos clientes. Na prática, a nossa vocação e aquilo que é o nosso propósito é encontrar bons projectos de investimento para os investidores aplicarem esse capital. Ou seja, dentro do imobiliário olhar para tudo: escritórios, armazéns de logística, habitação, centros comerciais, etc. Podemos fazer os vários segmentos do imobiliário e, dentro destes, comprar produtos para arrendamento (que aliás é o tradicional dos fundos de investimento imobiliário…) ou podemos fazer promoção pura e dura, o que é caso do Living Prata e de outros projectos que estamos a desenvolver.

 

No caso da NORFIN, o foco foi sempre mais o dos escritórios, não é assim…?

É de facto. Temos vários fundos de escritórios, cujo mais famoso é o designado “Campus da Justiça”, que foi um projecto nosso de raiz. Aí, os investidores institucionais foram o Fundo de Pensões da CGD, o Fundo de Pensões do Banco de Portugal, o Instituto de Gestão da Segurança Social e a Fundação Gulbenkian. Comprou-se o terreno, promoveu-se o prjecto e quando ele estava quase pronto arrendou-se quase a sua totalidade ao Instituto da Justiça.

Podemos, pois, entrar em qualquer fase do imobiliário, depende do risco do projecto, da sua viabilidade e da rentabilidade que os investidores estão dispostos a correr.

 

Como é que a NORFIN encara a enorme falta de escritórios em Lisboa, carência esta que todas as consultoras apontam como extremamente grave…?

Há, de facto, uma enorme falta. Isto é cíclico, como sabem. Os investidores começam de novo a estar muito interessados neste segmento.

No mercado imobiliário há sempre um certo desfasamento em relação à economia real. A economia portuguesa esteve muito deprimida entre 2010 e 2014 e isso foi terrível para o mercado de escritórios…

Mas ‘economia real’ mexe-se mais depressa que os investidores…

A recuperação a partir de 2015 absorveu uma série de escritórios que estavam vazios em Lisboa. Em 2014, por exemplo, ainda havia no Parque das Nações cerca de 20% de prédios de escritórios vazios; no Corredor Oeste havia 30% e tudo isso tem vindo a ser ocupado.

Agora estamos na fase inversa, há uma ocupação muito grande e a procura já não tem uma oferta correspondente. Agora, os investidores começam a pensar em promover novos escritórios. Mas, como tudo na economia, é preciso um balanço: é preciso que o nível das rendas justifique fazer novos escritórios. E isso está a acontecer agora…

 

Não está pessimista?

Não, não estou. Acho que o mercado funciona e que assistimos a uma feliz coincidência de Portugal «estar na moda» e não só no que concerne à habitação. Está na moda também no caso da localização de empresas de serviços escolherem Portugal. Temos exemplos múltiplos, mas talvez o mais emblemático até agora seja o caso do BPN Paribas que vai colocar 6.000 pessoas até ao fim do ano, pessoas que estão a trabalhar para aquela instituição no mundo. Isso é fantástico. Cria riqueza, cria emprego, oportunidades para os jovens de ter um trabalho bem remunerado em instituições que oferecem uma enorme capacidade de progressão. A contrapartida é a necessidade de escritórios. As empresas criam Procura e a Oferta tem que vir a seguir…

 

Os fundos, regra geral, não fazem muita habitação…?! O mercado por exemplo das Rendas Acessíveis não vos suscita interesse. Não o têm estudado?

É um mercado que faz todo o sentido, e que existe em quase todas as grandes cidades desenvolvidas da Europa, mas tem normalmente um processo de génese diferente. Geralmente, o terreno ou é da Camara ou é de um Instituto publico que o cede em direito de propriedade plena ou em direito de superfície…

Temos olhado para esses projectos da Câmara de Lisboa, nomeadamente para um na Gomes Freire, mas como não temos capitais próprios temos que nos adequar àquilo que os nossos investidores querem em termos de risco, rentabilidade e de... prazo. E ainda não encontrámos o capital adequado a esse tipo de projectos. Estamos a estudar a matéria, mas ainda não temos nada a anunciar para amanhã…

 

Como vê a evolução da NORFIN nesta fase de quase euforia que se vive …

Na Norfin temos actualmente mais de 1.000 milhões de euros sob gestão. Gerimos 18 fundos, uma quantidade de veículos grandes em muitos segmentos de mercado e em muitas fases do ciclo imobiliário. Temos uma exposição muito diversificada no mercado imobiliário português e queremos continuá-lo a fazer. Estamos a olhar muito atentamente para o Turismo, estamos a olhar muito atentamente para o segmento de habitação com conceitos novos, aquilo que se fala hoje de coworking-coliving, conceitos de habitação misturados com serviços, onde as pessoas têm uma forma de viver em comunidade, em que as pessoas já não vivem fechadas dentro da sua casa mas partilham o seu apartamento ou zonas comuns com outras pessoas à volta. São tendências mundiais e europeias e nós queremos acompanhar esse movimento.

Mas a nossa actividade é muito financeira e, por isso, tem muito a ver com o ciclo do mercado, sem entrar em euforias. Somos muito selectivos, procuramos fazer projectos com alguma dimensão mas não entramos em modas ou em euforias.

Estamos a analisar muita coisa. Projectos que provavelmente se irão concretizar em 2019. O Turismo interessa-nos muito, certo tipo de habitação também, os escritórios naturalmente. A Logística menos.