O mercado estava a ficar descontrolado

16 de Maio de 2018

Tiago Mendonça de Castro, Sócio Coordenador da Área de Prática de Direito Imobiliário da sociedade de advogados da PLMJ, em entrevista ao Diário Imobiliário no âmbito da "Nova Geração de Políticas de Habitação" apresentada pelo Governo, revela que portugueses funcionam muito por modas e de facto o mercado estava a ficar descontrolado. 

De que forma estas políticas podem travar o investimento no imobiliário?

Não creio que estas medidas legislativas travem o investimento imobiliário, mas são medidas que vão certamente condicionar o investimento imobiliário e redesenhar os modelos de investimentos que estão hoje em dia a ser implementados e executados  com base nas perspectivas e expectativas de rentabilidade que os investidores esperam extrair dos investimentos que fazem. Um dos objectivos primordiais destas medidas é o de procurar estabilizar preços, sendo que sempre que tal sucede, o mercado ressente-se e alguns investidores optam por não investir em mercados regulados ou que não se rejam apenas pelas leis da oferta e da procura. A procura de uma solução para a dificuldade, muito real, que hoje muitas famílias portuguesas têm para encontrar uma habitação, seja para comprar ou arrendar, a preços sustentáveis ou suportáveis. Obviamente, qualquer restrição imposta ao que o mercado livre oferece, levará a que os investidores conheçam algum travão ao  investimento, admitindo que estas politicas possa refrear a escalada de preços que se tem registado nos últimos dois anos e que não se antecipa, pelo menos para já, que deixe de se registar.  Pelo contrário, a enorme procura que se continua a  registar, sobretudo por investidores estrangeiros que ainda encontram em Portugal o que creem ser preços acessíveis e muito atraentes do imobiliário português, vai seguramente continuar a pôr pressão nos preços praticados e na subida de preços, sobretudo em Lisboa e Porto, sendo notório que 2018 continuará a ser um ano de crescimento de preços na casa dos 10% a 20%.

Quem sai mais prejudicado?

Para já, os investidores que já investiram e assumiram compromissos contratuais assumidos, seja de aquisição, seja de execução de obras, e que se depararão com as incertezas, limitações e condicionantes que estas politicas trarão à forma como desenharam os seus investimentos e modelos que definiram para colocar no mercado os imóveis onde concentraram os seus investimentos. A incerteza criada com as mudança de regime jurídico, com impacto directo nas rentabilidades que se estimavam ter, poderá levar a que os novos investidores e/ou os investidores menos preparados optem por adiar, suspender ou cancelar os seus projectos de investimento, optando por outras geografias ou activos de menor incerteza. Já assistimos  a isto com os golden visa, que impulsionaram fortemente o mercado no primeiros anos de saída da crise e que tiveram índices de crescimento impressionantes, mas que posteriormente travou, fruto de mudanças legislativas que vieram condicionar fortemente a concessão de vistos a investidores, levando a que muitos tenham desistido de investir em Portugal. Em menos de um ano, pode-se dizer que o programa se tornou obsoleto e indesejado por quem antes o procurava e o estrondo só não foi maior, porque o mercado aqueceu fortemente e novos investidores surgiram, não tão ficados na obtenção de um visto, mas sim em se fixarem em Portugal ou de obterem rentabilidades muito interessantes, sobretudo na área da reabilitação de imóveis ou exploração turistica dos mesmos. Se nova leis condicionam estes investimentos, corre-se o risco de estes investidores, que hoje dinamizam o mercado, o abram ao mercado nacional, que não tem capacidade financeira para investir da mesma forma e na mesma medida, sem forte alavancagem financeira ou sem suporte de financiamento bancário.

Mas as medidas anunciadas não serão uma forma de equilibrar o mercado?

Os portugueses funcionam muito por modas e de facto o mercado estava a ficar descontrolado.   O mercado não estava, nem está desequilibrado, estava apenas muito barato e desajustado do que são os valores e parâmetros do mercado imobiliário europeu. Os preços do imobiliário Português estavam ao nível da Roménia ou da Bulgária, e Portugal tem muito, mas muito mais para oferecer do este dois países, sobretudo a partir do momento em que Portugal fica com o foco do mundo como um dos principais destinos turísticos europeu. É preciso não confundir certas zonas de Lisboa e Porto com o que se passa no resto do país, onde a pressão de preços não se regista da mesma forma. Se é verdade que os preços subiram, ferozmente no centro de Lisboa e Porto ou em certas avenidas ou bairros históricos das duas principais metrópoles, o mesmo não se verifica com a mesma intensidade na generalidade das cidades. Ou seja, o que se sucede hoje em Lisboa e Porto, quer eram cidades desertas, sem vida, ou habitantes permanentes fixados nos seus centros, tendencialmente abandonados para fins habitacionais há décadas, não pode justificar que hoje se diga que não é possivel comprar ou arrendar casa no centro de Lisboa ou Porto, até porque há cinco anos ninguém o queria, seja pro não haver oferta, seja porte o parque imobiliário estava descrito, 

Quais os segmentos com mais potencial neste momento?

Seguramente, reabilitação para habitação nas demais zonas periféricas de Lisboa de enorme centralidade e potencial turistico, tais como Almirante Reis, Marvila, Penha de França, Beato; admito uma aposta nas residências para estudantes, provavelmente na margem sul, Oeiras, em Almada e Cacilhas. E com a continuação do crescimento do turismo, os hotéis continuarão a ser um dos focos do investimento, sobretudo de grandes cadeiras internacionais que vão querer entrar no mercado ou reforça a sua presença, designadamente no segmento de luxo.

Como irá evoluir o mercado?

Muito positivamente, não há a menor duvida que o mercado vai voltar a bater recordes em 2018.