Lisboa: Ocupação na hotelaria entre as mais elevadas na Europa

Nos últimos cinco anos, a oferta total de quartos, em Lisboa, aumentou mais de 30% e o total de dormidas elevou a cidade para valores próximos de Viena, Praga, Madrid ou Barcelona.

O mais recente report da Colliers International, sobre o mercado hoteleiro, confirma o excelente momento da hotelaria, em Lisboa e Porto, onde  os preços têm vindo a crescer a um ritmo incomparável, com qualquer dos principais destinos turísticos europeus.

O estudo revela que nos últimos cinco anos, nenhuma das principais cidades Europeias registou um crescimento próximo do verificado no Porto ou em Lisboa. Londres e Paris estarão próximas, ainda que se preveja que Londres, em 2018, acabe por decrescer face a 2017.

O Porto, na cena europeia, permanece num segundo patamar, em dimensão, porém com um crescimento sem paralelo e sem sinais de abrandamento. Nos hóspedes, o cenário não se altera, com o Porto e Lisboa a registarem taxas de crescimento próximas dos 60%, ao longo dos últimos cinco anos. No final do ano, a Colliers International prevê que a taxa de crescimento do Porto, supere a de Lisboa, continuando entre as mais altas da Europa.

Desde 2013, a taxa de ocupação por quarto, em Lisboa e Porto, aumentou mais de 20%. Os hotéis de 4 estrelas são os que melhor desempenho revelam, na cidade do Porto, seguidos de perto pelos hotéis de 3 e 5 estrelas. Em Lisboa, os hotéis de 3 estrelas ultrapassaram os de 4 estrelas, tornando-se as unidades com maior taxa de ocupação. Já em 2018, os hotéis de 3 estrelas aumentaram a sua taxa de ocupação 3%, face ao período homólogo. Pelo contrário, a taxa de ocupação dos hotéis de 5 estrelas, face a igual período do ano anterior, decresceu quase 2%.

O estudo revela ainda que a cidade de Lisboa tem, agora, mais de 215 unidades hoteleiras, que oferecem quase 21.500 quartos. Historicamente, os hotéis de 4 estrelas foram sempre predominantes em Lisboa, representando mais de metade da oferta total de quartos. Porém, nos últimos 2 anos, essa tendência antiga tem vindo a ser mitigada, com os hotéis de 5 estrelas a representarem pouco menos de 50% da oferta nova, em 2017, e os hotéis de 3 estrelas a pesarem mais de 60% no total de quartos abertos em 2018. Não obstante, os hotéis de 4 estrelas ainda representam mais de metade da oferta de quartos e 40% do total de unidades hoteleiras na cidade.

Vaga de novos hotéis em Lisboa não deverá abrandar

A Colliers International indica ainda que a vaga de novos hotéis em Lisboa não deverá abrandar, com quase 900 quartos previstos abrir nos próximos meses. Mas a tendência continuará nos próximos anos, prevendo-se que mais 2.000 quartos venham a abrir até 2020. Apesar do interesse internacional, as cadeias hoteleiras nacionais deverão captar 75% dos quartos em pipeline. Ao contrário da tendência recente, são os hotéis de 4 e 5 estrelas que representam mais de 80% do pipeline, porém é normal que a categoria do hotel seja ajustada, para baixo, em fases mais avançadas do projecto. Marriott Hotels, VIP Hotels e EuroStar Hotels são as marcas mais importantes no pipeline, representando um terço do total de quartos.

Já no Porto, o estudo mostra que é difícil encontrar uma cidade onde o impacto do turismo tenha sido mais profundo, não apenas na economia local, mas na recuperação do edificado. "Desde 2015, a oferta de quartos aumentou mais de 20%, elevando o total de quartos, no Porto, acima dos 6.500. Embora predominantes, os hotéis de 4 estrelas têm mantido um peso estável, representando, aproximadamente, 40% da oferta total de quartos. Até este surto de crescimento, os hotéis de 5 estrelas representavam 25% da oferta total de quartos. Porém, até ao ano passado, nenhum hotel de 5 estrelas tinha aberto na cidade do Porto, durante esse período. Esta ausência começou a ser revertida no ano passado e intensificou-se, este ano, com a abertura do Pestana Porto A Brasileira e continuará com o Maison Albar Le Monumental Palace", lê-se no relatório.

Revela ainda que O pipeline de quartos no Porto, deverá crescer mais rapidamente do que em Lisboa. Até 2020, são esperados mais 2.500 quartos de hotel. As marcas internacionais devem ser importantes contribuintes para esse crescimento, ainda que as marcas nacionais continuem a representar metade do pipeline. A Hoti Hotéis deverá adicionar mais 300 quartos na cidade do Porto, mas outros players também têm planos para o Porto, como a Accor, Hotusa, Pestana, Turim ou Catalonia Hotels. O centro da cidade continua a captar a maior fatia do pipeline de hotéis. Avenida dos Aliados, Rua Gonçalo Cristovão, Ribeira ou Praça Carlos Alberto são as zonas mais atractivas.

Investimento em hotelaria representa 22% do investimento total em imobiliário este ano

Portugal vive um momento muito positivo e isso é visível no imobiliário. A Colliers adianta que o imobiliário nacional quebrará máximos históricos, em 2018, com o investimento em imobiliário já acima de 1,5 mil milhões de euros. O investimento em hotelaria representa 22% do investimento total, atingindo os 350 milhões de euros. Na Europa, o investimento em hotéis atingiu os 7 mil milhões de euros, 30% abaixo do valor do ano anterior e representando 6% do investimento total em imobiliário. Os negócios em portfolio, outrora os mais importantes na venda de hotéis, têm escasseado no mercado nacional, desde que a Minor International completou a aquisição dos Tivoli Hotels & Resorts. A Minor International tem estado ativa, novamente, adicionando o NH Hotel Group (mais de 250 quartos em Lisboa e Porto) ao seu portfolio de investimento, superando o interesse tardio da Hyatt Hotels & Resorts.

Os investidores Britânicos e do Médio Oriente representaram metade do investimento em hotéis nacionais. UIP, Jackyl Real Estate e Gaw Capital foram os players mais activos. Perante a ausência de oportunidades para arrendar ou operar, através de contratos de gestão, os operadores hoteleiros têm preferido a promoção, adquirindo imóveis com elevado potencial, para construírem o hotel, normalmente, com áreas comerciais ou residenciais, complementares.

Lisboa continua a ser a localização preferencial para investir em hotelaria. O Algarve e, em menor escala, a Madeira, eram as zonas turísticas privilegiadas e as que, tradicionalmente, atraíam maior investimento. Nos últimos 2 anos, a sua importância decresceu fortemente, com o investimento em hotelaria na Madeira e no Algarve a representar 10% do investimento total em hotéis Portugueses. Sem surpresas, o Porto ganhou destaque no último ano, captando quase 40% do investimento total em hotelaria.

Turismo tem sido um dos principais contribuintes para a retoma da economia nacional

Em 2017, o turismo obteve mais três mil milhões de euros do que em 2016, gerando mais de 15 mil milhões de euros, que será superado em 2018. Até ao presente, o valor acumulado suplanta o valor do período homólogo anterior, em mais de mil milhões de euros. Comparando períodos homólogos, o turismo gerou, diariamente, 42 milhões de euros, face aos 37, em 2017. Desde 2010, as receitas do turismo têm vindo a crescer rapidamente, ultrapassando os dois dígitos em 5 dos últimos 8 trimestres. No último ano, as receitas do turismo cresceram quase 20% e, este ano, o crescimento aproxima-se dos dois dígitos.