O que ter em conta para fazer um bom investimento imobiliário em contexto de pandemia

Março de 2020. O mercado imobiliário, na maioria dos seus segmentos, vivia um dos melhores momentos de que há memória. Investidores presentes, transacções em alta, preços em máximos. Em poucos dias, tudo mudou. Ou talvez não…

A pandemia do Covid-19 trouxe-nos, logo no seu início, muitos opinadores a apontar um rumo para os preços das casas em Portugal: para baixo. Dissertou-se sobre bolhas, sobre a queda que o mercado iria registar, sobre falências e aumento do crédito mal-parado. Houve de tudo um pouco. Menos precaução e sobretudo conhecimento do mercado.

Um imóvel não é um activo como uma acção ou obrigação. Nunca foi, nunca será. E esta é talvez uma daquelas características que muitos se esquecem ao investir em imobiliário e algo que todos deveriam ter em conta quando tomam uma decisão de investir em imóveis. Liquidez, escassez de informação, baixa elasticidade do preço. Afinal, trata-se de um activo real, imóvel.

Outro ponto que se deverá ter em conta antes de tomar uma decisão de investir em imóveis é que historicamente, nem sempre o mercado reage da mesma forma que a economia. Há estímulos económicos que contagiam o imobiliário, outros nem tanto. E há conjunturas recessivas que nem sempre têm idêntico reflexo no mercado imobiliário.

Veja-se o exemplo do período pós-subprime. Este evento, com origem nos Estados Unidos da América, eclodiu no verão de 2007. A economia norte-americana registou quebras no PIB em 2008 e 2009. Já o efeito no mercado imobiliário foi bastante mais agressivo e espaçado no tempo.

Em Portugal, as quebras no mercado imobiliário apenas se fizeram sentir durante o período de 2010-2013, bem depois dos efeitos sentidos nos Estados Unidos.

Foi por isso extemporâneo pensar-se que pelo facto da economia nacional registar uma quebra recorde no seu PIB em tão curto espaço de tempo – o Banco de Portugal prevê uma quebra no PIB de -8,1% em 2020 – o mesmo iria acontecer com o valor dos imóveis.

Tipicamente, o mercado imobiliário é lento a reagir, os seus ciclos são mais longos e muitas vezes estão descolados da economia.

O leitor chegando a este ponto do artigo – para queles que tiveram a coragem e ousadia de o fazer! – estará a perguntar-se: “Mas porquê tanta conversa? Afinal, é tão fácil investir em imóveis!”. Entendo a questão. Mas discordo. Nada mais falso.

Num mercado global como aquele em que hoje vivemos, em que o imobiliário está dependente de inúmeras variáveis externas, a profissionalização e o conhecimento são fundamentais. Não só das realidades locais. De facto, o conhecimento do chamado micro-local é fundamental para o sucesso no investimento em imóveis mas o domínio de ferramentas macroeconómicas, financeiras, fiscais e legais também o são.

Hoje em dia, para se ter sucesso a investir em imobiliário não basta ter alguns conhecimentos locais. Chegar primeiro aos imóveis continuará a ser importante. Ter conhecimento atempado das oportunidades é de facto uma vantagem competitiva. Mas isso hoje já não chega. A informação, o conhecimento mais abrangente do mercado e das suas tendências, a interligação entre as variáveis que hoje influenciam o valor de um móvel, o networking, profissionalismo, formação, são tudo factores claramente diferenciadores e que a longo prazo farão a diferença num qualquer investimento imobiliário.

Porque sim, o imobiliário é um investimento de longo prazo. Sustentável, duradouro e estruturante. É para maratonistas e não velocistas.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Docente do ISCTE Executive Education, Consultor em Finanças Imobiliárias