O IMI e a avaliação. Uma reforma mal compreendida.

Vendo os impostos sobre o património na perspectiva do próprio património imobiliário, da sua gestão e manutenção, e não do lado da cobrança do imposto, quando, em Novembro de 2003, foram publicados os dois códigos, o do imposto municipal sobre imóveis (CIMI) e o do imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (CIMT), criando, respectivamente o IMI e o IMT, pensei para comigo que se tinha acabado de criar um factor de disciplina e progresso, o CIMI, e por outro lado, mantido um imposto a precisar de ser abolido a médio prazo, o IMT, anteriormente denominada de Imposto de SISA.

Apesar de terem passado mais de 10 anos sobre esse importante momento, continuo a pensar tragicamente o mesmo.

Porque se trata de uma forma pouco popular de pensar, que tenho a certeza que muitos concordam e seguem, entendo ser importante arriscar e divulgá-la.

Assim, para mim, o Código do IMI, com tudo o que foi necessário definir à data, pôs fim à total “bandalheira” a que correspondiam os então valores matriciais, que os vários prédios urbanos tinham em Portugal.

Todos os que têm mais de trinta anos lembram-se com certeza que não existia um só prédio em que o valor tributário constante da caderneta predial correspondesse ao seu valor de mercado, e a maioria deles sequer a uma percentagem com dois dígitos desse valor.

Por outro lado, o IMT celebrava a continuação de um imposto que incidia sobre a aquisição de qualquer prédio, transacção já de si de elevado valor, tornando o investimento, numa habitação ou noutro tipo de prédio, desigual de qualquer outro.

Se compararmos com qualquer investimento, o investimento imobiliário, para além dos custos de manutenção elevados e o referido IMI, é castigado com um entrave à entrada, o IMT, para além do Imposto do Selo, obrigando a uma flexibilidade tradicional dos intervenientes, de resultados muito pouco benéficos para o Estado, ou, em alternativa, a um risco financeiro elevado que poucos estarão na disposição de aceitar.

Enquanto o IMI deve ser entendido como representando os custos da manutenção de uma série de serviços que os Municípios prestam aos particulares e empresas utilizadores desses imóveis, anualmente, o IMT significa o castigo que afasta, em tempos de menor apreciação de preços, definitivamente os investidores deste mercado.

No entanto a introdução do IMI, que veio trazer regras e critérios que aproximam, para valores muito mais próximos da realidade o valor dos prédios urbanos, não teve em atenção, muito pelas suas características de objectividade, as particularidades de algumas situações, não diferenciando os imóveis arrendados daqueles que são, por exemplo, habitados pelos seus proprietários, não obstante o regime transitório previsto para aqueles.

Obviamente que se deve dizer que o momento em que a avaliação geral dos imóveis foi feita e decidida não foi a o mais adequada e obviamente não também a mais justa, mas este ajustamento, como saberão, vinha já a ser feito em milhares de imóveis, que desde finais de 2003, têm vindo a ser reavaliados nos termos do CIMI, por força das compras e vendas feitas ou qualquer outra forma de transmissão da propriedade, total ou parcial, pequenas ou grandes alterações às suas composições, etc..

Mais uma vez voltávamos a viver numa espécie de maionese, em que havia casas reavaliadas, pelo CIMI, outras ainda com valores antigos (mas principalmente escandalosamente baixos). Nessa altura, ou seja, na segunda metade dos anos 2000, ninguém chamou a atenção para essas discrepâncias como agora se grita com outras de valor muito menor, como alguns graves erros, como por exemplo a não actualização dos valores patrimoniais pelo envelhecimento dos prédios, como a lei obriga, assim como o deficiente trabalho dos intervenientes em muitos casos. Sobre estes erros, propositados ou não, da administração tributária, espero, todos esperamos, que sejam denunciados pelos jornalistas, pela DECO, pelos advogados, pelo próprio Estado, enfim por todos os agentes atentos aos problemas da aplicação dos impostos e corrigidos.

Em suma, diria que a avaliação geral, feita tardiamente, era uma necessidade de maioridade do tratamento do património imobiliário, prevista desde 2003 no nosso ordenamento, não se negando que contém em si a permanente necessidade de ajustamentos.

Reconheço que estes méritos do CIMI foram completamente esmagados pelo elevado valor atingido pela aplicação das taxas previstas, principalmente no período que atravessamos, estando seguramente a patrocinar a diminuição de outras receitas camarárias. Ai sim estará a sua verdadeira fonte de injustiça e provavelmente a área onde o legislador poderia começar por pensar como reformar, criando taxas muito mais escalonadas e com excepções que permitissem diferenciar o que fosse diferente.

Em vez disso tenta-se fechar ainda mais as excepções, acabando com várias isenções, nomeadamente em zonas classificadas, de forma atabalhoada e ilegal. Não é possível ler notícias dizendo que a receita do IMI ira duplicar até 2015 e não entender essa previsão como um factor de alarme que irá criar situações de incumprimento que será preciso atalhar desde já. Para mim esse é o verdadeiro problema.

Pedro Almeida e Sousa
Sócio na Telles de Abreu e Associados, responsável pela área de prática de Imobiliário e Urbanismo