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Opinião

 

Imobiliário e Banca

11 de fevereiro de 2015

Ao longo da história várias são as situações em que se verificou que as crises imobiliárias e crises bancárias estão intimamente relacionadas. A crise mundial que atravessamos teve na sua origem uma bolha imobiliária nos EUA, bolha essa que coincidiu com um período de concentração de crédito no setor imobiliário. Os empréstimos “subprime” resultaram de diversos fatores, tais como (i) período de crédito barato; (ii) falhas de avaliação e gestão de riscos por parte de investidores e agências de rating; e (iii) desregulação de algumas atividades do setor financeiro; e (iv) falhas na identificação e atuação dos supervisores sobre o acumular da exposição bancária ao setor imobiliário.

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Em Portugal, a relação entre o setor bancário e mercado imobiliário são também evidentes. A carteira de crédito à habitação representa cerca de 52% do total de crédito dos bancos com referência a 31 de Dezembro de 2012. Adicionalmente, os imóveis detidos pelos bancos (na sequência da execução ou dação de garantias) representam cerca de 15% dos fundos próprios do setor. Importa salientar o enorme esforço que o setor bancário tem vindo a fazer na redução da exposição e no registo de imparidades relativos a estes ativos

Para além disso, estes dados significam também que o imobiliário tem um peso bastante significativo no contexto da economia. O crédito à habitação representa hoje cerca de 65% do PIB e os imóveis detidos pelos bancos 2% do PIB. Ao longo dos últimos 15 anos, o crédito à habitação cresceu a uma taxa média anual de 10%, enquanto que o PIB cresceu a 1.4% de taxa média anual.

Apesar disso, de acordo com dados divulgados pelo Bank of International Settlements, a evolução dos preços do imobiliário em Portugal seguiu uma trajetória bastante menos especulativa do que noutros países europeus, onde a queda de preços de imóveis tem sido bastante pronunciada desde 2008. O tradicional pouco desenvolvimento do mercado de arrendamento em Portugal explicará parte da menor sensibilidade do imobiliário ao crédito bancário.

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No contexto português, ao invés de se esperar uma “correção de preços especulativos”, a evolução futura do imobiliário dependerá de outros fatores, nomeadamente: (i) a evolução económica; (ii) a capacidade da banca retomar o financiamento ao setor; (ii) e a mais longo prazo os movimentos demográficos.

Certamente que o setor imobiliário voltará a ser no futuro, tal como foi no passado, um importante vetor de crescimento económico. Importa garantir no entanto que o seja de forma sustentável.

Rodrigo Lourenço
Partner PwC