Habitação Nova: O que dizem os especialistas?

Os especialistas do imobiliário garantem que mais habitação nova é essencial para equilibrar o mercado mas deve ser construída de forma equilibrada e deve-se criar incentivos.

PROJETOS PARA SE VIVER E NÃO SÓ PARA DORMIR 

João Faria, presidente da AICE - Associação dos Industriais da Construção de Edifícios

A construção nova não pode nunca ser vista apenas como o edifício residencial, mas toda a envolvente que esse edifício comporta, como por exemplo a qualificação dos espaços públicos envolventes. Não se pode projetar para dentro, deve-se pensar no espaço envolvente como um todo, devem criar-se “projetos e espaços para se viver e não só para dormir”. Nesse sentido a construção nova tem de ser vista essencialmente e principalmente como um motivo e uma excelente oportunidade de qualificação das cidades e da melhoria dos espaços urbanos onde se desenrola a vida quotidiana de uma população, sendo que desta forma também se deve aproveitar a oportunidade para a regeneração de muitas zonas menos qualificadas das periferias e até mesmo dos principais centros urbanos.

Nos centros Urbanos e a manter-se esta tendência de produtos que sejam luxuosos, únicos e exclusivos, deverá manter-se a procura devido ao incremento do turismo. Nas periferias, os produtos que possam oferecer outro tipo de características que os centros urbanos não podem e não conseguem oferecer. Desde logo nas periferias os produtos que conseguem ter áreas mais generosas e menos condicionadas na compartimentação, áreas de estacionamento em cave e arrumos, uma enorme diferenciação da linguagem arquitectónica dos projetos com propostas mais contemporâneas de maior qualidade, com melhores áreas e acima de tudo com preços mais atrativos para o mercado nacional.

Quanto à subida dos preços das casas sobretudo nas grandes cidades não podemos dissociar Lisboa e Porto do resto do País, por isso é perfeitamente natural e espectável que os valores praticados nos principais centros urbanos se reflitam nos preços da construção nova principalmente nas periferias mais próximas, pese embora e isto tem que ser dito, teremos de ter sempre em atenção o segmento de mercado a que esta construção se dirige e a enorme necessidade de sustentabilidade do mercado, que é fundamental para aqueles “estão cá sempre”.

IMOBILIÁRIO É UM ATIVO APETECÍVEL

Manuel Reis Campos, presidente da CPCI - Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário

Ao afirmar-se a importância da habitação, como área prioritária nas políticas públicas, dá-se resposta a uma necessidade que há muito estava identificada: a ausência de uma política estratégica, capaz de assumir o espaço urbano nas suas múltiplas dimensões. Desta forma, a construção nova continuará a desempenhar um papel importante, mesmo nas áreas urbanas mais consolidadas e em domínios essenciais para o nosso desenvolvimento, como as cidades inteligentes.

O que se espera é que exista uma política de ordenamento do território mais ajustada às dinâmicas da população e das economias locais e, progressivamente, possa existir uma maior integração daquelas que são duas faces da mesma moeda, a reabilitação urbana e a construção nova. A evolução dos preços tenderá a estabilizar-se quando existir uma resposta suficientemente ampla que seja capaz de juntar à construção nova, a criação de um verdadeiro mercado do arrendamento, a habitação social, que esteve longe de constituir uma preocupação nos últimos anos e a Reabilitação Urbana cuja dinâmica tem de ser consolidada à escala nacional. Como já referi o que se passa nos centros, em especial em Lisboa, é uma realidade localizada e bem delimitada, que não é o reflexo do País. Não se pode, por isso, cometer o erro de falar da existência de “bolhas”, de uma forma generalizada, sem ver que o que está em causa são determinados zonas das nossas principais cidades, onde tem havido algum crescimento mais ampliado nos preços do imobiliário.

Atendendo ao atual nível de taxas de juro e à fraca competitividade dos produtos oferecidos pela Banca, o imobiliário é um ativo apetecível. Naturalmente que, investimentos com uma boa relação risco/retorno e capacidade de gerar cash-flows, como é designadamente o caso do arrendamento, surgem com no topo das preferências dos promotores. As questões mais relevantes, a este nível, não estão tão associadas ao produto imobiliário, mas sim à capacidade de gerar confiança junto dos investidores, já que Portugal ainda tem um longo caminho a percorrer a este nível. Recordo que somos o segundo País europeu com menor expressividade do arrendamento, em resultado de décadas de políticas erradas.

20% DAS FAMÍLIAS QUEREM HABITAÇÃO NOVA

Ricardo Sousa, CEO Century 21 Portugal

A preferência dos consumidores centra-se em apartamentos de três quartos, com duas casas de banho, com uma área entre os 80 e os 150m2, com arrecadação, garagem, bons acessos, perto de serviços, de zonas verdes e numa área segura. O preço desejado pela maioria dos portugueses situa-se entre os 75.000 e os 200.000 euros. Na rede Century 21 o valor médio dos imóveis vendidos no primeiro semestre, a nível nacional, fixou-se nos 135.441 euros.

Há uma clara tendência para uma construção mais sustentável e amiga do ambiente com recurso a tecnologias de construção avançadas, que permitem reduzir os tempos de obra e diminuir os custos de construção. No centro das cidades, os projetos com recurso a estas novas técnicas, com a aposta em apartamentos com áreas bem mais pequenas e design moderno e simples iram permitir preços e casas mais ajustados à nova procura e não tenho uma dúvida que esta tipologia de oferta faria sucesso no mercado. É fundamental os operadores privados estarem mais atentos às tendências do mercado, às necessidades e ao poder de compra das pessoas que estão no mercado para comprar ou arrendar casa.

A mediação imobiliária desempenha aqui um papel chave, através do contacto diário que estabelece com milhares de pessoas que estão no processo de compra e venda de casa, acumulando muita informação que é registada, analisada e tratada para ajudar promotores, investidores e particulares nas suas transações imobiliárias. Há uma grande oportunidade de negócio no segmento médio e médio baixo, para habitações com preços ajustados ao poder de compra dos portugueses. Atualmente, no centro da cidade a maioria dos projectos foram pensados para um segmento alto e de luxo o que, naturalmente, se reflete nos preços dos imóveis disponíveis no mercado.

REDUZIR O IVA DE 23%PARA 6%

Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários

Portugal e o seu mercado imobiliário estão “na moda” e completamente no “radar” dos investidores a uma escala mundial, o que, em conjunto com o turismo, tem tido o bom efeito de atrair muitos turistas e também muitos investidores, o que é extremamente positivo, mas que nos cria ao mesmo tempo novos desafios para resolver, como é o caso da necessidade de colocar mais oferta no mercado para satisfazer  níveis absolutamente records de procura e de criar uma oferta que seja acessível aos portugueses.

Uma das grandes tendências para este ano e que é em si mesma um importante ponto de viragem é a construção nova fora dos centros urbanos e para a classe média portuguesa e estrangeira, que todos os dias têm chegado a Portugal. No incentivo à construção nova deve-se rever o IVA . Deve-se reduzir o IVA aplicável nas obras de construção nova de 23% para 6%, a par do que foi feito na reabilitação urbana. Esta foi a estratégia feita com a reabilitação urbana. Contrariamente, se com a redução do IVA para 6%, os privados se sentissem incentivados a olhar para o mercado da construção nova, passariam a haver mais projetos, gerando portanto mais receita fiscal de IVA. Isto é, não seria um custo orçamental, mas sim uma forma até de gerar mais receita fiscal. E esta solução que agora preconizamos pode até nem ser  aplicada de forma generalizada.

A construção nova fora dos centros urbanos, principalmente no segmento residencial, mas também no de escritórios, é uma verdadeira necessidade do mercado imobiliário da atualidade. E por isso é muito importante começar a incentivar – com factores de descriminação positiva – a construção nova, a par do que se fez com a reabilitação urbana, sendo crucial estimular a construção localizada fora dos centros urbanos (ou pelo menos fora das designadas zonas prime) e em especial aquela que se destina à classe média e aos jovens. É que colocando mais oferta no mercado - principalmente construção fora das zonas onde o preço por m2 está mais pressionado pela elevada procura que Portugal, o seu turismo e o imobiliário, têm tido nos últimos tempos - e a preços acessíveis à classe média (portuguesa, mas não só), certamente ajudará a estabilizar a subida do valor dos nossos imóveis.

*Artigo publicado no Jornal Económico no caderno do Diário Imobiliário - Texto escrito com novo acordo ortográfico