Crédito à habitação: Como comparar a melhor proposta?

O Banco de Portugal (BdP) dá quatro 'dicas' para comparar propostas para empréstimos à aquisição de habitação. Saiba como deve escolher um crédito.

De acordo com o banco central, quando comparar o custo de diferentes propostas de crédito, não olhe apenas para o spread.

O BdP indica que um crédito com um spread mais baixo não sai necessariamente mais barato ao cliente. É preciso ponderar outros elementos do custo do crédito. "Compare sempre a TAEG – a taxa anual de encargos efectiva global – e o MTIC – o montante total imputado ao consumidor – das propostas de crédito. Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a proposta com TAEG e MTIC mais baixos é aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo".

O banco revela que a TAEG e o MTIC são indicadores que ponderam todos os custos do crédito, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos. "A TAEG expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo; o MTIC é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo. Estes cálculos utilizam a informação disponível no momento da contratação".

Outra das 'dicas' é verificar se as propostas de crédito preveem a aquisição de outros produtos. O spread pode ser mais reduzido caso o cliente aceite adquirir os produtos propostos; no entanto, esses produtos também podem trazer custos.

"A instituição de crédito pode apresentar ao cliente um spread ou outros custos do crédito mais reduzidos se o cliente aceitar adquirir outros produtos (são as chamadas “vendas associadas facultativas”). Mas esses produtos – por exemplo, cartões de débito ou de crédito – também podem ter custos para o cliente.  

Se, durante a vigência do contrato de crédito, o cliente quiser desistir dos produtos que adquiriu, a instituição pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no respectivo contrato. Mas esse aumento só pode ocorrer no prazo de um ano. Após um ano, a instituição de crédito não pode aumentar o spread com esse fundamento", revela o BdP.

Por isso o banco aconselha a que se informe junto da instituição de crédito sobre:

• Os benefícios e os custos da aquisição conjunta de outros produtos financeiros em conjunto com o contrato de crédito;
• O impacto, no custo do crédito, da desistência de parte ou da totalidade destes produtos durante o prazo do empréstimo.

Outra das indicações diz respeito ao prazo do empréstimo. Créditos com prazos mais longos têm prestações mais baixas, mas são, geralmente, mais caros.

"Qual o prazo mais conveniente para pagar o empréstimo? Depende da sua preferência. Se o montante, a taxa de juro e as demais características do crédito forem iguais, um crédito com prazo mais longo terá prestações mais baixas do que um crédito com prazo mais curto.

Quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros por esse crédito. 

Não se esqueça: pode pedir ao seu banco que lhe apresente o impacto de diferentes prazos no valor da prestação mensal e no montante total de juros e outros custos que terá de pagar pelo empréstimo. Analise as várias simulações antes de tomar a sua decisão", aconselha. 

Outra das questões apontadas pelo Banco de Portugal, refere-se ao facto de se optar pela taxa de juro variável, fixa ou mista? O BdP indica que num crédito de taxa de juro fixa, o valor da prestação é sempre o mesmo ao longo do empréstimo, o que permite conhecer os encargos com o empréstimo. "No entanto, pelo menos no início, as prestações são geralmente mais elevadas do que num crédito contratado a taxa de juro variável. Ao longo do empréstimo, o valor das prestações dependerá da evolução da taxa de juro variável", escreve. 

O BdP explica que nos empréstimos a taxa variável, a taxa de juro varia ao longo do prazo do empréstimo. Como a taxa de juro é a soma do indexante e do spread, as alterações do indexante (por exemplo, a Euribor) têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo.

"Nos empréstimos a taxa fixa, a taxa de juro é definida quando o contrato é celebrado e, como tal, o valor da prestação é sempre igual durante todo o período do empréstimo. Como o cliente não está exposto ao risco de variação de taxa de juro, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico a taxa de juro variável.

Nos empréstimos a taxa de juro mista, o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável", conclui.