Comprar para arrendar ainda não é bom negócio

Apesar de se dizer que o arrendamento é o negócio forte dos próximos anos do mercado imobiliário, um estudo da Proteste Investe, da DECO - Defesa do Consumidor, prova que comprar casas para arrendar rende 3% por ano, com base nos actuais preços de mercado. É pouco para os riscos corridos.

Obrigações do Tesouro mais rentáveis do que comprar imóveis para arrendar

Aconselham mesmo que se está a ponderar investir num imóvel com o objectivo de o arrendar, esqueça: os rendimentos são muito baixos para os riscos assumidos. Nas principais zonas residenciais da Grande Lisboa e do Grande Porto, a rentabilidade da compra para arrendamento é, em média, de 3% por ano, enquanto um investimento em Obrigações do Tesouro com maturidades de 5 a 10 anos rende uma taxa anual líquida entre 3% e 4%.

Os analistas da DECO estudaram os preços praticados na venda de apartamentos T1 e T2 e compararam com as rendas cobradas em imóveis semelhantes. A rentabilidade do investimento inclui a tributação das rendas à taxa autónoma de 28 por cento.

Rentabilidade varia de zona para zona

Os resultados são, em geral, negativos para quem queria investir no mercado do arrendamento, mas há regiões do país piores do que outras. Na zona de Belém e do Restelo, em Lisboa, o rendimento anual esperado da compra e arrendamento de um T2 com 90 a 125 metros quadrados é de 1,9 por cento. Um T1 no Rato, na Lapa ou em Campo de Ourique, também na cidade de Lisboa, deverá conceder uma rentabilidade líquida de 2,1% por ano.

O Porto recebe um dos piores retornos estimados no grupo de apartamentos T1 com 50 a 100 metros quadrados: a freguesia de Lordelo do Ouro apresenta uma rentabilidade potencial de 2,3% por ano.

Os melhores resultados são alcançados em Queluz, no município de Sintra, com uma rentabilidade de 4,3% na tipologia T1, e Ermesinde, em Valongo, com 3,9% na tipologia T2.

Melhoria ligeira face ao ano passado

Face ao estudo sobre a rentabilidade do arrendamento que a Proteste Investe realizou há um ano, houve uma ligeiríssima melhoria. A rentabilidade média líquida anual do estudo de 2012 para todas as zonas analisadas foi de 2,9%, com uma taxa de tributação em sede de IRS de 24,5 por cento. Apesar do aumento de imposto para 28%, a rentabilidade média líquida da análise deste ano subiu para 3 por cento.

Desfasamento entre os preços de venda e os preços de arrendamento

Estas fracas rentabilidades devem-se a um desfasamento entre os preços de venda e os preços de arrendamento. O aumento de procura por casas arrendadas, em consequência da redução drástica do crédito à habitação, tem sido ofuscado por um aumento de casas para arrendar. Como os proprietários não conseguem vender as suas casas, optam por colocá-las a arrendar de forma a obter algum retorno. Disto resulta que o preço médio das rendas continua a baixar.

Valor do arrendamento baixou em média 5% no Porto e Lisboa

No estudo, estima-se que nos últimos seis meses o valor do arrendamento baixou em média 5% na zona urbana do Porto e de Lisboa. Mantendo-se esta tendência, só um ajustamento muito acentuado (na ordem dos 50%) no preço da venda dos apartamentos é que torna o investimento atractivo.

Como aumentar a rentabilidade

Os resultados obtidos pelo estudo baseiam-se em valores médios de mercado. É possível tornar o investimento em imobiliário mais atractivo se conseguir preços de compra significativamente mais baixos. Dada a conjuntura actual do país, a oferta de imóveis para venda é substancialmente superior à procura, pelo que a pressão encontra-se do lado do vendedor. É frequente encontrarem-se imóveis à venda há mais de 3 anos. Se o proprietário estiver com necessidades urgentes de obter liquidez, pode estar disponível para vender a preços de saldos.

Para ser bom negócio tem de ter uma rentabilidade mínima líquida de 5%

Nesta situação é importante ter capacidade financeira e de negociação. Por exemplo, quanto mais elevada for a entrada (via sinal), maior será a capacidade de negociação. Penhoras do Estado, leilões ou imóveis detidos pelas instituições financeiras em consequência de execução hipotecária continuam a ser opções que se podem tornar excelentes oportunidades. Para ponderar a aquisição numa óptica pura de investimento, deve exigir uma rentabilidade mínima líquida de 5%. Faça bem as contas e seja prudente, aconselha a DECO.

Pessimismo generalizado

Em sintonia com estes resultados encontra-se o Índice Imobiliário da Proteste Investe. Trata-se de um índice recentemente criado que, com base em vários indicadores desfasados (com informação histórica) e avançados (a antecipar o futuro), fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística e por inquéritos efectuados aos profissionais do sector imobiliário e a investidores, visa captar as expectativas sobre a evolução futura do sector imobiliário no curto prazo (até 1 ano).

O valor actual do índice é de 40, sendo o valor mais baixo desde que a informação é compilada (Setembro de 2006). O índice pode assumir um valor entre zero (mínimo) e 200 pontos (máximo). Um valor inferior a 100 indica pessimismo em relação à evolução do sector nos próximos meses, que será mais grave na medida que o índice se aproxime de zero. Valores acima de 100 antevêem optimismo na evolução futura do sector, que será maior à medida que se aproxima de 200.