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Entrevistas

 

Imobiliário português recomenda-se

11 de fevereiro de 2015

Paulo Silva dá a sua primeira grande entrevista como presidente da Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária (ACAI) ao Diário Imobiliário. O responsável assegura que os maiores entraves do actual estado do imobiliário são as incertezas quanto ao futuro do espaço Euro e do posicionamento de Portugal nos cenários hipotéticos.

Como vê o mercado imobiliário actual?

O mercado imobiliário, a nível do registo de transacções, está a atravessar uma fase difícil por uma quase transversal redução dos seus níveis de actividade traduzidos em volumes de vendas e números de transacções. A referida transversalidade não é absoluta porque o mercado de escritórios registou uma recuperação em 2012 relativamente aos registos do ano anterior.

Vivemos momentos desafiantes resultantes de um registo inédito de activos imobiliários oferecidos e da ausência de procura que permita acalentar esperanças numa colocação significativa desses activos, seja por via da venda ou por via do arrendamento, se aplicável.

Como as empresas de consultoria e avaliação imobiliária estão a ultrapassar estes momentos difíceis?

A nível das empresas de consultoria e avaliação imobiliária que represento, registam-se duas realidades perfeitamente distintas: analisando as áreas transaccionáveis (Agência e Investimento), de uma forma geral os indicadores de actividade dos seus departamentos/divisões acompanham as tendências de mercado: redução do número de transacções e dos volumes de facturação; por outro lado, as áreas técnicas (Arquitectura, Avaliações, Consultoria, Estudos de Mercado e Gestão de Imóveis) têm vindo a registar níveis de actividade crescentes que permitem contrariar parcial a redução das primeiras.

De assinalar que temos vindo a procurar manter os níveis de qualidade dos serviços prestados e criar as condições para o incremento do investimento estrangeiro em Portugal, fruto da presença nas principais feiras e eventos imobiliários internacionais e de um contacto permanente no dia-a-dia com investidores internacionais com quem procuramos partilhar a nossa visão relativamente a boas oportunidades de negócio que estão neste momento disponíveis em Portugal.

Quais os segmentos de negócio mais atractivos nesta altura?

Há um segmento que se tem vindo a afirmar como sendo particularmente atractivo que é o da reabilitação urbana, como é evidenciado por estatísticas comparativas entre os projectos de licenciamento entrados nas câmaras que apresentam uma maioria claramente significativa de projectos de reabilitação quando comparados com os novos.

Este segmento configura um nova realidade relativamente à que conhecemos até há uns anos atrás caracterizada pelo desenvolvimento de um trabalho mais minucioso a todos os seus níveis, desde a identificação de oportunidades à sua colocação, passando pela definição do modelo de negócio e do produto, que tem vindo a permitir o aparecimento de novos operadores que até aqui não tinham visibilidade e que encontram nas suas reduzidas estruturas, assentes em critérios de eficiência, desenvolvimento de parcerias e apoio no “outsourcing”, factores de diferenciação aos modelos tradicionais de promoção imobiliária.

Por outro lado, a médio prazo, dado a importância e peso do sector turístico no Produto Nacional, o segmento do Turismo Residencial assume um interesse assinalável, estando a ser alvo de uma triagem e adaptação às novas realidades de com o objectivo de permitir num futuro próximo a oferta de produtos mais eficientes e orientados para as necessidades de mercado.

Quem continua a investir em imobiliário em Portugal?

Num registo de redução do investimento imobiliário em propriedade comercial, os portugueses absorvem a maior percentagem do investimento imobiliário em Portugal. A nível do investimento estrangeiro, canalizado sobretudo para produtos “core” (boas localização, bons edifícios e arrendatários com contratos de arrendamento com prazos superiores a cinco anos) destacam-se os espanhóis e os brasileiros.

Quais os grandes projectos previstos para o país nos próximos tempos?

Em termos de dimensão o projecto da Immochan em Setúbal, com abertura projectada para fins de 2014, que oferecerá uma ABL superior a 40.000 m² de áreas comerciais e a nova sede da EDP em Lisboa em Lisboa, igualmente projectada para 2014.

Sublinho no entanto que a grandeza dos projectos nos próximos tempos passará pelos seus valores agregados em oposição ao desenvolvimento de projectos de grande dimensão.

Quais os maiores entraves ao desenvolvimento imobiliário?

As incertezas quanto ao futuro do Espaço Euro e do posicionamento de Portugal nos cenários hipotéticos, a ausência de crescimento económico e financiamento à economia e ao mercado imobiliário em particular, o enquadramento fiscal pela sua instabilidade e tendência para aumento das suas cargas e por último a rigidez registada na actualização dos valores dos activos imobiliários por parte de um número significativo de proprietários, por vezes explicada pela alavancagem com que os activos foram financiados que fazem com que os mesmos tenham dívidas associadas significativamente superiores aos seus valores actuais.

Os investimentos estrangeiros têm continuado a existir e até têm aumentado. O que podemos oferecer e o que atrai esses investidores?

Confirmo a manutenção do investimento estrangeiro, não concordando com a ideia do seu aumento. No entanto, num quadro geral em que o Imobiliário não está bem, há que ter presente que o Imobiliário português se recomenda. Há excelentes oportunidades pelas condições de preço e modelos de negócio diferenciadores e estamos certos que num horizonte temporal relativamente curto, diria que nos próximos dois/três anos, vamos assistir ao registo de uma actividade crescente e assinalável de investidores estrangeiros, na sequência de uma actividade crescente de pedidos de informações, visitas e reuniões que se tem vindo a registar com o objectivo de conhecer o nosso mercado de forma a criar matrizes de decisão que se irão concretizar na realização de operações.

O que espera para o futuro?

Espero que a memória dos acontecimentos vividos prevaleça e aumente os níveis de exigência na abordagem aos projectos imobiliários, fazendo o seu desenvolvimento assentar em critérios objectivos, sustentados e sustentáveis em alternativa a modelos onde as decisões aleatórias, erráticas e carecidas de sustentação imperaram.

O diálogo entre os promotores imobiliários e os consultores tem que ser promovido para que os produtos se apresentem mais adaptados às reais necessidades dos mercados em que se posicionam.

A associação que presido encontra nos seus associados equipas muito experientes e qualificadas que em estreita colaboração com os proprietários e promotores imobiliários permitirá conceber melhores produtos e definir os melhores canais para a sua colocação.