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sábado, 19 de outubro de 2019
Entrevistas
João Ferreira - Director Comercial da AM48

AM48 estuda projectos para a classe média e arrendamento

25 de janeiro de 2019

João Ferreira, Director Comercial da AM48. Tem mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário nacional. É formado em Marketing Management e foi director de várias empresas do sector antes de se juntar à AM48 de Alejandro Martins, casos da Abacus/Savills, AICEP Global Parques , DTZ, Engel & Völkers Commercial e ESAF onde foi responsável comercial pela área de fundos fechados. O Diário Imobiliário foi ouvir as suas opiniões sobre o sector, o momento actual e perspectivas que se vislumbram.

Em poucos anos, a AM48 surge como um dos mais activos promotores do mercado imobiliário de Lisboa, quer na reabilitação ou na construção de projectos de raiz. Ao todo estão com seis projectos no terreno, alguns já concluídos e, na generalidade dos casos, quase integralmente colocados. A que se deve o este sucesso comercial da empresa?

Embora a AM48 seja, de facto, uma organização jovem, a sua estrutura congrega várias dezenas de anos de experiência no mercado imobiliário. Queremos acreditar, e o mercado tem-nos respondido positivamente, que o que fazemos, sem falsas modéstias, é do melhor do que se faz na promoção imobiliária em Portugal.

Respondendo directamente àsua pergunta, todos os projectos que lançamos são a concretização da visão do Alejandro Martins. É a partir desta visão muito para "Além do Óbvio" que o sucesso que refere se tem vindo a concretizar e cimentar. Repare que definimos uma estratégia de comunicação sem grande ruído, por exemplo no “Promenade” [na Av 24 de Julho, em Lisboa]nem um lançamento formal fizemos e optamos por outro tipo de mensagem, porque consideramos que os nossos projectos se vendem per si, o que tem efectivamente acontecido. No “Boulevard”[na Praça dos Restauradores] idem.

O sucesso de vendas que temos tidoéfruto de muito trabalho de preparação "invisível" do nosso Departamento Técnico, de um planeamento rigoroso para que, dentro das contingências da actividade de promotor, nada falhe no que realmente interessa que é o produto final entregue ao cliente. O sucesso da AM48 tem sido o reconhecimento dos nossos pares, dos parceiros  e agentes que, continuamente, nos procuram porque os clientes que têm se revêm na qualidade dos nossos projectos e, acima de tudo, o nosso sucesso também se pode aferir nas vendas, em distintos projectos, que fazemos aos mesmos investidores. Essa confiança é a melhor chancela de que o caminho que trilhamos, é o caminho certo.

Tudo mudou no diálogo com o mercado

A entrada em força de promotores e outros 'players' estrangeiros veio alterar de forma abissal o mercado imobiliário que conhecíamos anterior à crise que despoletou em 2008 e se aprofundou com a posterior intervenção da Troika. Como encara essa mudança e que análise faz dessa concorrência...?

Concordo. A chegada ao mercado de "players" internacionais com capacidade financeira e meios que os nacionais não tinham modificou a realidade a que estávamos habituados, e bem.

Depois da "febre" dos Golden Visa asiáticos em 2013 e 2014 que ajudaram a despertar um sector que estava letárgico e, na minha opinião, injustamente classificado como a "bruxa má" da actividade económica, começaram a surgir outro tipo de investidores, mais financeiros e menos conhecedores do mercado.

Não raras vezes, no passado, me reuni com investidores que vinham munidos com métricas de mercados distintos do nosso e que tinham dificuldade em compreender a nossa realidade e os nossos custos de contexto. Esta vaga mais recente de investidores/promotores que se tem vindo a consolidar no mercado é, na sua esmagadora, muito bem vinda.

Como em toda a actividade económica temos investidores oportunistas, à procura da mais valia fácil e que não deixam raízes. A esses o mercado fará a selecção natural. Felizmente existem excelentes profissionais Portugueses que, juntamente com o conhecimento, experiência e meios que os "players" internacionais trouxeram, evoluíram ainda mais, aportaram mais profissionalismo e contribuíram significativamente para que hoje, o imobiliário Português, com especial enfoque natural em Lisboa e Porto, mas também cobrindo praticamente todo o território nacional, esteja no radar de praticamente todas as geografias mundiais. Para a nossa escala, este é um feito extraordinário.

Na AM48, posso assegurar-lhe que estamos muito bem preparados para a concorrência, sabemos muito bem o que queremos e, especialmente, o que não queremos e temos a felicidade de poder afirmar que, mais do que concorrentes, temos parceiros de mercado que nos fazem melhorar todos os dias, não facilitarmos emsermos ainda mais e melhores profissionais hoje do que o que éramos ontem.

Em termos de estratégias de Marketing e de diálogo com o mercado, o que mudou?

Muita coisa. Quem comunica hoje da mesma forma que o fazia há 5 ou 10 anos atrás já foi ultrapassado e ainda nem se apercebeu. Hoje em dia a velocidade da comunicação, as redes sociais, o digital, a proximidade que podemos ter com um cliente que esteja, por exemplo, no hemisfério Sul obriga-nos a estar preparados para responder efectivamente e com rigor no momento. O improviso, o ‘desenrascanço’ e as ferramentas tradicionais já não eram suficientes antes e num mercado altamente profissionalizado como o actual, ainda menos.

Na AM48, por exemplo, na concepção do “Promenade” e ainda antes de passarmos ao projecto, viajámos muito, conhecemos e visitámos muitos projectos semelhantes em localizações similares, falámos com promotores internacionais e recolhemos muita informação que resultou num projecto que é, reconhecidamente, um dos mais icónicos na frente de Tejo. Depois definimos uma estratégia de marketing e comunicação adequado ao posicionamento quer do projecto, quer da empresa e as vendas falam por si. Dito tudo o atrás, na AM48 não esquecemos os valores, os princípios e o caminho que percorremos para hoje sermos, com muito orgulho, uma referência no mercado. A transparência de processos, o rigor na informação aos parceiros e clientes e, sem qualquer pretensiosismo, a proactividade e competência de toda a estrutura sem excepção, não se alteram, nem se alterarão por mais inovações e ferramentas de marketing que surjam.

O futuro coloca-nos grandes desafios

Será que assistimos a uma fase em que Portugal – e nomeadamente Lisboa e Porto – "estão na moda", mas que nada garante que no futuro seja assim...? Como antevê o futuro?

Boa questão, mas, sinceramente, acho que a "moda" já se está a atenuar significativamente. De repente parecia que ninguém conhecia Portugal e quando chegavam, para turismo e/ou trabalho, ficavam surpreendidos com o que o país e os Portugueses tinham para oferecer e como eram recebidos. Considero que essa fase passou e que estamos numa época mais ou menos híbrida. Ainda nos visitam, seja porque motivo for, à aventura, para descoberta e também para validação do que investigaram ou ouviram falar, mas cada vez mais vemos chegar quem venha muito bem preparado e informado, sabendo muito bem ao que vem, especialmente quem vem para investir e trabalhar. Estes últimos já não vêm pela moda mas sim porque já sabem que temos muita qualidade no que fazemos e produzimos, temos profissionais muito qualificados e que acrescentam valor e, acima de tudo, porque ainda temos muito para fazer para que Portugal esteja a um nível equiparável aos nossos congéneres, para começar, Europeus.

O futuro é trabalhoso, duro e com muitos desafios mas, com a competência e dinamismo dos Portugueses tem tudo para nos tornarmos um case study de sucesso. Acredito que a chave para que se consolide este objectivo de um futuro em crescimento e com um valor positivo, que já merecemos há muito, passa também por uma mudança significativa na nossa mentalidade e, muito importante, no nosso discurso. Temos definitivamente de deixar de pensar pequeno; temos de ser muito mais ambiciosos, temos de demonstrar essa ambição e temos que acreditar incondicionalmente que somos tão bons ou melhores que qualquer outro. Não tem de ser o que dizem de nós que faz a nossa bitola. O Web Summit não vem para cá por acaso. A Fundação Champalimaud não é uma referência mundial por acaso. Não temos o melhor futebolista do mundo da história por acaso. Não vêm para cá investidores de todas as geografias mundiais só por causa do sol, da sardinha e da calçada portuguesa. Vêm porque perceberam que há muito para ganhar em Portugal e porque os Portugueses são, quando se preparam e se dedicam, tão bons como os melhores.

Quais os grandes problemas e constrangimentos com que os promotores portugueses, como a AM48, se confrontam actualmente e que medidas e cautelas deverão tomar ou reivindicar do Estado central ou autárquico?

Devemos reconhecer que as entidades públicas não conseguiram acompanhar a velocidade da actividade económica global nacional. Ponto. Não estavam preparados e não vale a pena escamotear isso. Também devemos reconhecer que é notório um grande esforço no sector público para melhorar todo um nível de respostas e procedimentos, burocráticos e administrativos, que ainda são manifestamente insuficientes. Os grandes desafios e constrangimentos que enfrentamos hoje em dia ainda são, infelizmente, os mesmos de há anos atrás como, por exemplo, a instabilidade legislativa com as regras a mudarem a "meio do jogo", o que não dá confiança nenhuma ao investimento, os impostos, as taxas contínuas e os emolumentos de todo o tipo e, sobretudo, o tempo que se perde. Não beneficia ninguém de todo, que um projecto leve dois, ou mais, anos para ser aprovado. Há que simplificar, sem abdicar do rigor e da transparência, todo o processo legislativo no sector imobiliário e, paralelamente, criar condições e instrumentos financeiros para que a oferta imobiliária chegue a todas as famílias que realmente o necessitem, com dignidade e qualidade. Já se começam a ver alguns exemplos de sucesso de "players" nacionais, fruto, exactamente, da criatividade, profissionalismo e competência exclusivamente destes.

Não ficamos parados à sombra do sucesso que temos tido...”

Não acha descabido que promotores como a AM48 se posicionem quase que estritamente para mercados ‘prime’ ou de luxo e, no essencial, para um 'target' exclusivo de potenciais compradores estrangeiros endinheirados? O produto imobiliário para venda ou arrendamente à classe média portuguesa está fora das cogitações da vossa empresa?

Não concordo, pelo menos no que diz respeito à AM48. Talvez já não esteja na memória de todos que o primeiro projecto residencial de luxo na Avenida da Liberdade, o Ópera Lx, foi pensado, concebido e concretizado quando ninguém acreditava que a Avenida da Liberdade pudesse ser o novo hub residencial de luxo de Lisboa. Pensámos, arriscámos e criámos um projecto único neste segmento. Também arriscámos com o Focus Lx, com o Boulevard e com o Promenade. Se estas localizações são ‘prime’, não vamos conceber projectos que não sejam compatíveis com as localizações. Seria muito fácil fazer mais do mesmo, sem originalidade e se calhar já tínhamos tudo vendido nesta fase. Não, na AM48 quando concebemos um projecto é para o fazer muito bem e temos muito orgulho que todos os nossos projectos, sem excepção, sejam considerados referências no seu segmento.

A sua segunda questão é pertinente e posso adiantar-lhe que não está na nossa génese ficarmos parados à sombra do sucesso que temos tido. A responsabilidade social também é algo que levamos muito a sério na AM48 e estamos a analisar com muito rigor e critério projectos para promover para a classe média Portuguesa e para o mercado de arrendamento mas não o iremos fazer à custa do preço barato do terreno e em localizações "menores". Quando referi antes que a oferta imobiliária  deve chegar a todas as famílias que realmente o necessitem, com qualidade e dignidade, isto quer dizer que não iremos promover habitação em localizações que obriguem as famílias a passarem 2 e 3 horas no trânsito e sem qualidade de vida. Com determinação, profissionalismo e muita qualidade será possível responder a esta necessidade e a AM48 estará na linha da frente para continuar a ser uma referência na promoção imobiliária em todas as suas vertentes.

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