O que mudou no imobiliário de luxo? Preços mantêm-se, casas grandes são prioridade e portugueses estão de volta

A pandemia alterou as exigências de quem compra propriedades de luxo. A procura intensificou-se para moradias com espaços verdes, Penthouses ou apartamentos com bons terraços e de preferência fora das grandes cidades.

O mercado imobiliário de luxo português também se transformou com a crise do Covid-19, apesar dos preços não terem ainda sofrido quedas significativas, a procura voltou-se para imóveis onde o espaço interior e exterior é o factor determinante na escolha e ainda, a uma subida acentuada de compra por parte de portugueses.

O Diário Imobiliário questionou os principais players do mercado imobiliário de luxo que actuam em Portugal e todos são unânimes em afirmar que apesar das incertezas quanto ao futuro que esta crise provoca no Mundo, nas economias, em Portugal e no sector, mantêm a confiança nas potencialidades do nosso país e na retoma do investimento para o sector de luxo.

Confiança é precisamente a chave para a retoma na opinião de Rafael Ascenso, director geral da Porta da Frente Christie’s. Mesmo que nesta altura se verifique um nível de procura baixo, devido à impossibilidade do mercado estrangeiro se deslocar ao nosso país, “estamos a sentir um incremento importante nestas duas últimas semanas e temos recebido muitos pedidos de informação e imóveis selecionados para visitas logo que seja possível viajar. Estamos, por isso, optimistas numa retoma progressiva, mas cientes de que os níveis de venda pré-covid só se irão atingir em 2021”.

Também Filipe Lourenço, CEO da Private Luxury Real Estate, adianta que nos dois meses de confinamento efectuou escrituras que já vinham dos meses de pré-Covid-19. No entanto, após o confinamento, a actividade recomeçou com a concretização de novos negócios.

Já Manuel Neto, CEO da LANE – Exclusive Real Estate, esclarece que durante o período de crise verificaram-se diferentes dinâmicas no mercado Imobiliário de luxo. “Inicialmente registámos uma forte queda de leads e a suspensão de negócios que estavam em curso, mas de seguida alguns desses negócios foram fechados, outros renegociados, e de momento, apesar do número de leads continuar muito abaixo do normal, verificamos que quem nos contacta está comprador e interessado em concretizar o negócio com alguma celeridade”, admite.

A Carlton International que entrou apenas há seis meses em Portugal, acaba por ser surpreendida com esta crise atípica. Bruno Maruta, Country Manager que assumiu recentemente a liderança da marca no nosso país, acredita também na potencialidade do mercado português. Consciente como esta crise afecta de forma intensa, aspectos como a economia, o turismo e o mercado profissional,  bem como o sector de imobiliário de luxo, admite que mesmo assim, “dita a história que é nas situações de crise que surgem as oportunidades, pelo que nos mantemos atentos relativamente à procura, tendo já verificado um crescimento no decorrer do mês de Junho”.

Preços estabilizam e devem subir num futuro próximo

Quanto aos preços, a opinião geral é que não se verificaram quedas acentuadas.  Constanza Maya, Head of Operations and Support Engel & Völkers de Portugal, Espanha e Andorra, revela que o preço de mercado nas zonas prime deverão manter-se sendo que não se prevê uma desvalorização, “podendo vir mesmo a acontecer uma ligeira subida dos mesmos num futuro muito próximo”.

Rafael Ascenso fala sobre uma estabilização dos valores. “Pensamos que este período de quarentena acentuou uma tendência que já vinha de 2019 , ou seja, um ajustamento dos preços que já estavam fora de mercado. Depois de seis anos consecutivos de crescimento de preços, 2019 foi um ano de consolidação que se estendeu para 2020. Não consideramos que exista ou venha a existir uma queda de mercado, mas sim um ajustamento natural e que era necessário para o equilíbrio e maturidade do sector”.

Manuel Neto acrescenta: “Com o choque inicial pensou-se que ía haver uma significativa quebra de preços, mas rapidamente ficou claro que havia alguma estabilidade no mercado. Esta crise não é comparável com anteriores, o mercado está mais estável e pode aguentar algum tempo sem uma necessidade efetiva de venda pelo que os preços para já se vão manter”.

Para o CEO da Private Luxury Real Estate, com este período verificou-se uma alteração na procura que teve influência nos preços.  Também refere a estabilização dos valores, “no entanto, deu-se um fenómeno pós Covid, que foi maior procura por moradias face aos apartamentos,  o que originou uma maior sensibilidade nas negociações dos apartamentos e maior disponibilidade para se chegar a um acordo, isso no residencial,  como no mercado dos escritórios, lojas, ou restaurantes”, explica Filipe Lourenço.

E que zonas são as mais procuradas neste momento?

Depois de um período de grande procura pelos centros da cidades, sobretudo de Lisboa e Porto, a tendência voltou novamente para refúgios de grandes espaços verdes e fora dos centros urbanos. Mesmo assim, a capital portuguesa e a Invicta continuam a estar na linha de maior procura. O responsável da Porta da Frente Christie’s, revela que Lisboa, Cascais e Oeiras, mantém a procura elevada mas tem havido um ligeiro aumento de interessados em algumas regiões próximas a estes centros urbanos, como Malveira da Serra, Azóia, Tróia e Azeitão. “Estas são localizações que oferecem muita tranquilidade e privacidade, em casas maiores (muitas delas moradias) e com bastante espaço exterior.  É interessante esta procura por localizações fora dos centros urbanos, pois está directamente relacionada com o momento actual que vivemos, em que valorizamos muito o espaço exterior e a qualidade da nossa casa”, explica Rafael Ascenso.

Filipe Lourenço avança também que têm tido forte procura por Cascais, Estoril, Herdade da Aroeira e Alentejo.  A procura por estas zonas, subiu face ao centro de Lisboa. Constanza Maya, acrescenta a costa alentejana e também o Algarve.

Outros sentimentos de luxo dão lugar à procura

Bruno Matura, adianta ainda que hoje em dia “temos um cliente mais conhecedor e exigente, focado na procura de um imóvel ‘seguro’, capaz de ponderar a troca de um imóvel de luxo na cidade pela calma característica de uma propriedade na região do Alentejo. Perante esta nova realidade, outros sentimentos de luxo dão lugar à procura”.

Quanto ao que procuram numa casa, Manuel Neto, admite que de uma maneira geral a procura por generosos espaços exteriores aumentou e Penthouses, ou apartamentos com bons terraços têm tido mais procura. “Outro dos interesses é relativamente à reorganização do espaço interior com a integração de um espaço para trabalhar em casa ou de quartos adicionais para escritório”, salienta o CEO da Lane.

Quem compra imobiliário de luxo ainda são maioritariamente estrangeiros mas o número de portugueses aumenta neste mercado. A responsável da Engel & Völkers de Portugal, admite que clientes nacionais procuram novas condições e espaços para estarem em família, para trabalhar e estudar, aqui essencialmente no caso dos casais com filhos em idade escolar. “Os investidores mantêm o seu nível e os europeus serão certamente os primeiros”.

Manuel Neto também refere a subida do mercado nacional, mas “neste período os nossos clientes foram maioritariamente ingleses, mas de uma maneira geral, e acompanhando a tendência dos últimos tempos, estamos a acompanhar clientes de diversas nacionalidades”.

O mesmo aconteceu com a Porta da Frente, que apesar de ter cerca de 65% das suas vendas alocadas ao mercado internacional, “o mercado português, por sua vez, tem vindo a recuperar a dinâmica dos meses anteriores à pandemia e temos sentido cada vez mais procura”, admite Rafael Ascenso.

O CEO da da Private Luxury Real Estate recoda que antes do confinamento trabalhavam com 30% portugueses e 70% estrangeiros, neste momento, “diria que está equilibrado. Temos 50% portugueses,  o que é bom, também demonstra a confiança do nosso próprio povo no nosso mercado  e 50% estrangeiros - Médio Oriente, Brasileiros, Franceses,  Russos e com muitos pedidos de informação dos EUA -, o que também demonstra que mesmo a nível internacional, continua a haver confiança no nosso mercado”, admite Filipe Lourenço.

O mercado em Portugal necessita de estabilidade nos preços

Relativamente ao que esperam sobre o mercado imobiliário de luxo português, Bruno Maruta alerta para o facto de que o mercado em Portugal necessita de estabilidade nos preços praticados e de uma noção clara de que a subida ou descida acentuada no mercado de luxo pode influenciar essa mesma decisão.  “Acima de tudo, é fundamental passar para o mercado uma noção de estabilidade sólida para que a procura se materialize em negócio, uma vez que ninguém fecha negócios se não sentir estabilidade no preço, sob o risco de criar alguma insegurança no valor, impedindo deste modo a concretização de cada negócio”, realça o Country Manager da Carlton International.

Para Constanza Maya, o imobiliário será sempre um bom investimento em Portugal e no Mundo. “É necessário apostar e fortalecer a rede de contactos e potenciais clientes mesmo que à distância e daí as visitas ou reuniões por vídeo serem uma ferramenta de proximidade em conjunto com o marketing e posicionamento através das reportagens fotográficas de excelência e descrição pormenorizada das características visíveis nos imóveis. A alteração e simplificação processual é também a tendência”,  remata a responsável.

Rafael Ascenso adianta que tem  verificado, nas últimas semanas, um grande aumento da procura e do ritmo de negócios, o que faz encarar o futuro com optimismo e confiança. “Acreditamos firmemente que o mercado imobiliário, especialmente em Portugal, irá recuperar a sua força e a sua velocidade em breve. É importante referir, claro, que este é um processo que poderá ainda levar alguns meses, pois ainda temos uma pandemia a nível mundial e há uma série de consequências a impactar financeiramente as famílias. Contudo, reforçamos a nossa perspectiva de que o mercado retomará a sua força em breve”.

Manuel Neto, acrescenta para finalizar:” Apesar das consequências que se prevêem dramáticas para a economia a nível nacional e mundial, a perspectiva de que se trata de uma crise de alguma forma limitada no tempo, dependente de uma vacina que nos traga um novo normal, atenua a forma como devemos encarar o futuro. O sector do imobiliário não será certamente dos mais directamente afectados pelo que penso que terá uma rápida recuperação e estabilização”.

Fotografia: Empreendimento ONE Living, localizado em Cascais, promovido pela Teixeira Duarte Real Estate, com assinatura do arquitecto Frederico Valsassina.