A Lei domina os grandes negócios do imobiliário

Actualmente as sociedades de advogados têm um papel preponderante nos grandes negócios imobiliários, sobretudo com a entrada de investidores estrangeiros. São estes profissionais que avaliam, aconselham e decidem as grandes transacções que se efectuam. Falando com alguns deles percebemos como evoluíram nesta nova dinâmica do imobiliário português.

Todos são unânimes em afirmar que o crescimento recente deste mercado resultou, em grande medida, do aparecimento de investimento estrangeiro.

Segundo Miguel Lorena Brito, Sócio da FCB – F. Castelo Banco & Associados, que co-coordena o departamento de direito público, administrativo e do ambiente, “cada vez mais os investidores contam com o conhecimento e experiência que os seus advogados possuem sobre o próprio sector em matérias, por exemplo, como a disponibilidade de activos e sua valorização. Neste contexto, os advogados deixam de ser meros assessores jurídicos e assumem muitas vezes um papel de consultores especializados, que conhecem o setor, os ativos e os vários players”.

Mercado cada vez mais exigente

Um mercado cada vez mais exigente e que cria uma permanente necessidade de actualização das equipas, assim como o envolvimento de áreas de especialidade neste sector. “Por exemplo, de especialistas na área do urbanismo, no direito administrativo, assim como em direito fiscal. Não é possível assessorar uma operação imobiliária de média ou grande dimensão, sem ter uma equipa com integração de várias áreas de prática a intervirem”, adianta Pedro Almeida e Sousa, sócio responsável pela área de Imobiliário e Urbanismo da Telles de Abreu, Advogados.

Esta crescente necessidade tem uma consequência directa no crescimento da área do imobiliário nas sociedades de advogados, por exemplo, na Miranda & Associados, tem neste momento um peso de 15% no escritório e Rita Lufinha Borges, associada coordenadora, responsável pela área de prática de direito imobiliário, revela mesmo “que temos assistido a um aumento deste sector no cômputo global de serviços prestados pela Miranda”.

O mesmo acontece com o escritório da Abreu Advogados, onde Duarte de Athayde, managing Partner, adianta que o imobiliário representa já 7% dentro da sociedade. O responsável salienta que este crescimento nos últimos anos deve-se à entrada de grandes investidores internacionais que antes não estavam presentes no mercado. De facto, nos últimos anos, a Abreu esteve presente em grandes negócios, sobretudo na área do retail, tal como por exemplo, a aquisição do Alegro Alfragide e de Setúbal onde representaram um fundo americano, bem como na transação da plataforma da Decathlon, estiveram também presentes no licenciamento de construção do Auchan de Sintra e neste momento a representar um investidor estrangeiro que vai promover um grande projecto no parque das Nações. Além destas operações, a Abreu bem como todas as outras sociedades auscultadas, revelaram que se verificou um grande dinamismo neste mercado para as concessões dos Vistos Gold.

Assessoria de transacções de relevo

Fernando Costal Carinhas, advogado de PLMJ Imobiliário e Construção, salienta também que o escritório tem assessorado transações de relevo, não só do ponto de vista da complexidade jurídica associada às transações em causa, como também do ponto de vista do montante do investimento envolvido e bem como do impacto económico dessas mesmas transações. Entre algumas das transacções acompanhadas pela PLMJ contam-se, a assessoria jurídica na transação imobiliária e implementação da loja IKEA em Braga, a assessoria jurídica à transação imobiliária e construção do Centro Comercial e Outlet da Ikea Centres e da Loja Ikea no Algarve, a assessoria jurídica à instalação do Mercado Time Out no Porto, a assessoria do projecto de construção do Novo Campus de  Carcavelos para a instalação da Universidade Nova School Business of Economics, entre outras.

Investidores sofisticados

Na opinião de Neuza Pereira de Campos, Advogada Coordenadora do departamento de imobiliário da SRS Advogados, quem procura o mercado imobiliário português são essencialmente investidores sofisticados e com larga experiência neste tipo de transações, que investem em Portugal atraídos pelas yields e abundância dos activos disponíveis.

“Pretendem activos para exploração, nomeadamente sob a forma de arrendamento, essencialmente prédios para escritórios, centros comerciais e ativos afetos a logística, assim como no ramo hoteleiro”, adianta.

Investidores nacionais estão de regresso

Apesar da entrada em força de investidores estrangeiros, os portugueses estão igualmente a reaparecer para investir no país. Miguel Lorena Brito, da FCB, salienta que o escritório tem acompanhado diversos investidores nacionais que decidiram diversificar os seus investimentos neste sector e aproveitar algumas oportunidades surgidas, em especial na área do turismo. O mesmo acontece com a Telles que tem grandes empresas e investidores individuais portugueses a investirem. “Os nossos clientes tradicionais foram e são pessoas que sempre tiveram activos muito importantes e de grande valor, que obrigatoriamente estão nesta altura no centro das transacções, ou pelo menos da sua valorização e tratamento urbanístico”, esclarece Pedro Almeida de Sousa.

Burocracia ainda pesada mas quadro legal melhorou

Quanto às dificuldades de investir em Portugal, Duarte de Athayde da Abreu, salienta que a burocracia ainda é pesada apesar de ter melhorado nos últimos anos. Quanto à questão dos licenciamentos assegura que estão mais ágeis e simplificados o que incentivou ao investimento.

Relativamente ao quadro legal para o sector, as opiniões são quase unânimes em afirmar que melhorou significativamente. Rita Lufinha Borges, da Miranda, admite que o quadro legal português é, na globalidade, bastante atractivo para os investidores, em especial para um investidor estrangeiro, por comparação com a sua jurisdição de origem ou outras. “Tem alguma estabilidade e sem prejuízo da complexidade e desafios de determinados projectos, a legislação está genericamente consolidada”, explica.

Fernando Costal Carinhas, da PLMJ, também reconhece que o quadro legal - designadamente, a legislação relativa aos vistos gold, à reabilitação urbana, ao alojamento local, ou o regime dos residentes não habituais -, é atractivo e justifica que o mercado imobiliário seja para os investidores um foco interessante de investimento e para o país uma fonte importante de crescimento.

O grande desafio é sobretudo a nível fiscal

O grande desafio é sobretudo a nível fiscal e nas novas áreas de negócio ou de investimento que vão surgindo. “Ainda que seja possível identificar riscos de arrecadação de receita adicional ou áreas onde é provável que venha a haver intervenções do legislador, no sentido de regulamentar o mercado com vista à redução de assimetrias ou resolver problemas como aconteceu no caso do alojamento local, este é sempre um exercício difícil e os investidores não gostam genericamente de mudanças”, esclarece Rita Lufinha Borges, da Miranda.

Uma opinião corroborada por Neuza Pereira de Campos, da SRS, “de facto a área eventualmente prejudicial será a fiscal, não só pela elevada taxação de transações imobiliárias, mas acima de tudo pela instabilidade do sistema fiscal, e as constantes ameaças de aumento da incidência de impostos em temas relativos ao património”.

De facto, Patrícia Viana, sócia da Abreu Advogados especializada na área de direito imobiliário, também aponta a questão fiscal como a que mais pode prejudicar a entrada do investimento estrangeiro no mercado imobiliário. “Os investidores querem segurança sobretudo a nível fiscal. Alguns já mostraram alguma preocupação nesse sentido, não significa que tenham desistido de investir por esse motivo mas sente-se essa preocupação”, salienta.

Miguel Lorena Brito, da FCB amite mesmo que o longo período de incerteza quanto a medidas fiscais de agravamento de impostos sobre o património foram claramente negativas e constituem um bom exemplo do que o Estado deve evitar para não desincentivar o investimento.

Mesmo com esta preocupação, o ano de 2017 é na opinião de todos, um ano em que se irá manter o interesse dos grandes investidores em imobiliário português e Pedro Almeida e Sousa, da Telles conclui mesmo, que o próximo ano a afirmação da área de prática de Imobiliário no escritório continuará a ser uma das de maior relevância e crescimento, quer em Lisboa quer no Porto.